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福岡リート投資法人

1 :管理人:2005/04/24(日) 08:09:36 ID:/u9p.7lc
2005年上場予定の九州特化型のREITです。●主要株主 ・福岡地所 ・九州電力 ・ロイヤル、他●運用会社名 ・福岡リアルティ

101 :田中:2005/06/21(火) 21:28:33 ID:pxLdZV3c
100越え一等おめでとう、ここの投稿数です。終値890kで初登場五位!雪風さん情報の信頼度↑↑です。

102 :予想屋:2005/06/22(水) 01:12:38 ID:GmxmzO8A
予想はずれたーー(恥)公募組は90万で指しておけば逃げられるのは当たったが、ぜんぜんおいしくないですね。友人が外債500万と引換に5株もらってたけど割にあわんな。100さん同様、次のブック行くのみです。

103 :名無しさん:2005/06/22(水) 16:14:58 ID:GbjXLQkI
投信買いで多少上がることはあるでしょうが、8月末の権利落ちが厳しそうなので(下手をするとここで公募割れするかも)、程々のところで逃げて、別の銘柄に向かった方が、安全かもしれませんね。

104 :HP公開:2005/06/22(水) 21:41:58 ID:/u9p.7lc
HPようやくできたみたいです。

105 :名無しさん:2005/06/22(水) 23:10:38 ID:0Am5./i6
>そうします

106 :名無しさん:2005/06/23(木) 15:04:01 ID:zrxe9fH6
そのうちシーガイアでも組み込んだりして・・・

107 :名無しさん:2005/06/28(火) 23:04:38 ID:zrxe9fH6
プロスペクト48マン、ジャパンシングル53マンか・・・ここってなんだったんだろう

108 :名無しさん:2005/07/04(月) 17:28:07 ID:goVYHjZI
今日、ここ厳しいね。まあ、やむを得ないよね。これから新規上場相次ぐなか、割高感は拭えないしね。

109 :名無しさん:2005/07/04(月) 21:24:13 ID:.deVqA5Q
所詮、福岡なんだよなー。

110 :マニア:2005/07/07(木) 01:49:16 ID:dx1oKssg
でも、可愛そうな面もあります。だってこの投資法人を設立したときは、8951が80万円で、8952が75万円だった。そこから全体が20%強底上げして今の相場ができあがっちゃってる。最初に計画したときは、70万円ぐらいを考えてたんだと思うよ。そしたら勝手に配当利回りがどんどん下がっていって、今の環境ではあれぐらいの価格

111 :名無しさん:2005/07/08(金) 17:52:54 ID:rEdKZO3c
>>110そりゃ、ちょっと好意的に過ぎるんじゃないかと。「今の環境ではあれぐらいの価格でしか出しようが無かった」そんなことはありません。別に、公募価格を70万円に設定することは、特に問題ないはず。公募価格を70万円に設定しても、初値が90万円なら、公募に応じた人が20万円の利益を得ることになるだけ。ところがこの

112 :名無しさん:2005/07/08(金) 23:29:23 ID:Z.Rpf4Jw
そうそう。どー考えたって、ぼっ○○りリートだよね。運用期間が長い分だけ見かけ上高い初回分配金を目の前にぶらさげて・・・新規上場にしては借り入れ比率も高いし、権利落ち後はどうなることやら・・・

113 :名無しさん:2005/07/12(火) 16:33:17 ID:3nB1h4zE
今日はプロスペクトでにぎわってますが(良くも悪くも)、いつの間にか、ここも公募価格に近づいていますね。8月末の権利落ちを待たず、公募割れしそうですね orz

114 :マニア:2005/07/13(水) 01:31:57 ID:dx1oKssg
111さん>その20万円をなぜ何もしてない投資家に差し上げなくてはならないの?もともと持ってる会社は、約1年間上場するかどうかもわかんない投資口を持ってたので、ある程度はリスクに見合ったリターンはあっても良いと思いますが。それがたまたま高めになっちゃっただけでは??売出型を真っ向から否定したら、ベンチャー企

115 :名無しさん:2005/07/13(水) 01:36:59 ID:wIXwCHCw
114さん、REITと通常の株式と一緒にしてるのおかしいよ?

116 :マニア:2005/07/13(水) 01:38:51 ID:dx1oKssg
苦労の度合いが違うだけでは?商品の位置づけは、あくまでEquityですよね。

117 :111:2005/07/13(水) 12:46:47 ID:PGTgDdPA
>>114>その20万円をなぜ何もしてない投資家に差し上げなくてはならないの?まず、利益20万円とか公募価格70万円という数字は、あくまで仮の数字ということです。一般論として、公募に応じる投資家はリスクを負担するので、それに応じて利益を得たとしても、不合理ではないと思います。結果論として、仮に公募価格が70万円な

118 :111:2005/07/13(水) 12:47:34 ID:PGTgDdPA
続きところが福岡リートは、PBR等を考えると、あまりに高額な公募価格で、上場による利益を一人関係者が全て取得する公募価格であったこと、あまりにえげつない価格設定であったことが、批判を招いている理由です。関係者が一定の利益を得ることを是としても、福岡リートの公募価格は、目一杯の価格ですから、ようは上場に

119 :112:2005/07/13(水) 23:23:00 ID:hCCclN9c
ああ ・・・ 厳密に言えば「ぼっ○○り」というのとはちょっと違うかもしれないですね。でも、株式会社福岡リアルティホールディングスは7ヶ月前に一口約50万で出資した57400口を、1.7倍もの値段で公募参加者に売り渡したわけでしょ?7ヶ月前に一口あたり50万で取得した不動産、今、不動産として売ってもや

120 :名無しさん:2005/07/13(水) 23:33:42 ID:P80U4yPI
>>119素直に見れば、やはりぼったくりでしょう。119さん自身が説明されているとおり、福岡リアルティは1.7倍で売り抜けているのです。市場あるいは投資家から、資金をぼったくったとの批判は、間違っていないと思います。また、福岡リートを購入した投資家に問題があるとしても、それは福岡リアルティの不誠実さを何ら正当

121 :マニア:2005/07/14(木) 00:01:46 ID:dx1oKssg
117さん>ご質問があります。仮に、福岡リートが投資口を2分割して44万円で公募をかけたとしたら、どのようにお考えでしたか?投資口の価格水準について高い低いを議論すること事態が経済的にはナンセンスだと思うのですが、如何でしょうか?119さん、120さん>いくらが適正利潤で、いくらがぼったくりなのかの議論は難しい部

122 :名無しさん:2005/07/14(木) 00:18:46 ID:wIXwCHCw
>>121もしかして、株式の基本がおわかりになっていないのではないですか?投資口を2分割しても、一株純資産も取得単価も2分の1になりますからバリュエーションは全く変化しないのですが?価格水準を議論しているのではなく、バリュエーションを議論しているのですよ。

123 :マニア:2005/07/14(木) 00:25:34 ID:dx1oKssg
だからさ、高い安いを何で議論してるのって聞いてるじゃない。このスレッドに利回りの議論がないのはなぜ?88万は高いといってるのは、絶対水準のこといってない?あなたのおっしゃるバリュエーションとは、いったい何のこと??おしえてちょうだいよ。

124 :名無しさん:2005/07/14(木) 00:45:56 ID:4lSdmgnI
むきになんなよ。REITぐらいで。ハッピーになろうぜ。

125 :名無しさん:2005/07/14(木) 00:48:26 ID:wIXwCHCw
>>123>88万は高いといってるのは、絶対水準のこといってない?誰も言っていないと思います。一株純資産と資産の質から見て、88万という株価はバリュエーション的に高すぎる、という議論です。最初っから。地方だからリスクは首都圏よりも高い。だから同じPBRであれば利回りは高くて当たり前。また、高いPBRならば利

126 :125:2005/07/14(木) 00:50:23 ID:wIXwCHCw
利回りなんてPBR高くすれば目先の数値はいくらでもごまかせるでしょ。それを福岡リートはやっているから責められてるんですよ。その記述が無いのは、そんな事は当たり前の前提で議論しているからです。

127 :マニア:2005/07/14(木) 00:55:26 ID:dx1oKssg
125さん>レスありがとです。で、いくらだったら適正だとお考えですか?それが無いと意味が無いと思うのですが。126さん>PBRを高くすれば利回りをごまかせるとは、どういう意味?素人にも分かりやすく御解説頂けるとありがたいんですけど。124さん>おっしゃるとおりですね。自分で考えて、儲かればそれで十分ですからね。知

128 :名無しさん:2005/07/14(木) 00:57:00 ID:4lSdmgnI
ごめん 横から。PBR高くするってどういうこと?なあんでそれで利回り高くなるの?

129 :マニア:2005/07/14(木) 00:58:25 ID:dx1oKssg
128さん>だよね。意味わかんないよね。当たり前らしいんだけど…

130 :マニア:2005/07/14(木) 01:25:50 ID:dx1oKssg
あれ、名無しさん居ないの? 少なくとも二人ぐらいはレスまってるよ。

131 :112:2005/07/14(木) 10:04:06 ID:q.42EOO.
>124 そだね。 所詮は雑談なんだし。(実益もからんでいるわけですが)>PBR高くするってどういうこと?なあんでそれで利回り高くなるの?この部分は「LTVを高くすると利回りが高くなる」とかの間違いではないかと思われ ・・・・それと築年数の古い物件が多いほど減価償却費が小さくてすむので利回りは高くできるっ

132 :112:2005/07/14(木) 10:06:04 ID:q.42EOO.
あとさ ・・・・>知ったかぶりするひとに質問してみるなんて、アホなことをしちゃった僕が馬鹿でした。こういう言い方はハッピーな気分になれないなー。>あれ、名無しさん居ないの? 少なくとも二人ぐらいはレスまってるよ。みんな毎日みてるわけでもないし、レスするかどーかも気分しだいとゆーことでヨロピク♪まっ、

133 :111=117=118=25:2005/07/14(木) 10:22:16 ID:BJxVkqvM
>>121111=117=118=25です。ふと見ると、ずいぶんレスが付いていますね。121さんのご質問、「仮に、福岡リートが投資口を2分割して44万円で公募をかけたとしたら、どのようにお考えでしたか?」について、答えとしては、割高という判断に変わりありません。私が公募価格を割高だと考える理由は、絶対的な金額の高低ではな

134 :111=117=118=25:2005/07/14(木) 10:24:37 ID:BJxVkqvM
あっ、「4つの理由」は「5つの理由」の誤りですね。

135 :111=117=118=25:2005/07/14(木) 12:11:32 ID:BJxVkqvM
>>121あと、誤解があるといけないので、付言します。「売出という方法を取ったことだけを取り上げて不誠実」と言っている訳ではありません。むしろ、問題の核心は、割高な公募価格の方です。売出という手法でも、公募価格が例えば50万円なら、安すぎでしょうね。売出という手法で、割高な公募価格だから問題なわけです。実

136 :菊治:2005/07/27(水) 23:25:18 ID:d92ofRyc
あしたはパッシブファンドが福岡リートを買いに行くはず。デイトレーダーなら寄りで買い、引けで売りですね。REITでデイトレしている人はいないと思うけど・・・で、あさってからは怒涛の売りかも。

137 :名無しさん:2005/07/28(木) 00:39:37 ID:di1qibeE
正統派REITホルダーの皆様、ごめんなさい。REITでデイトレ、たまにやります。だって11時頃とか14時前後に買って、引けで売ると儲かる確率高いんだもん。なんでかしらんけど、経験的にはそうなのよ。

138 :名無しさん:2005/07/28(木) 08:56:33 ID:rmZsOn7g
引けで値が戻すのは投信が買ってるからかな?その傾向がいつまでも続くとは思わないけど。

139 :137さん:2005/07/28(木) 16:54:33 ID:/iY72IlU
本日の8964は、寄りで買って引けで売れば、豪華な夕食でした!

140 :名無しさん:2005/07/28(木) 17:18:40 ID:61UmrdwE
今日の上げは、一体何なんだろう?8月権利取りを考えての、投信の買いか何かだろうか?

141 :菊治:2005/07/28(木) 20:49:03 ID:d92ofRyc
今日の上げはインデックスファンドによる買いです。6月にIPOした福岡リートが東証リート指数に採用されるのが明日(7月末)なんです。だからインデックスファンドとしてはなにがなんでも今日の終値で買うしかないんです。インデックスファンドが終値で高値掴みしてくれるのが分かっているから証券会社は自己ポジションで寄

142 :140:2005/07/28(木) 22:01:02 ID:jQhagORU
>>141丁寧な説明ありがとうございます。指数連動型投信のリート版って訳ですね。気づきませんでした。とすると、7月上場の4銘柄にも、同じ現象があり得る訳ですね、来月。柳の下のドジョウはいるのかな?

143 :菊治:2005/07/28(木) 23:15:32 ID:d92ofRyc
インデックスファンド(=パッシブファンド)はどんなクソ銘柄でもどんなバカ高値でも“インデックス入りする前日の終値で”買いに来ます。ロジスティクスのときもそうだったし今日の福岡もそう。だから、ドジョウはいると思いますよ。ちなみに7月上場の4銘柄がドジョウになる日は8/30です。

144 :雪風:2005/07/28(木) 23:21:40 ID:s4GnOKg6
>来月同じ現象があり得る訳ですね、>柳の下のドジョウはいるのかな?品薄気味のジャパンシングルレジデンス投資法人と、オリジネーターが約1割確保予定のジョイントリート投資法人には、若干そういう傾向がみられるかも知れません。ただ、福岡リート投資法人ほど特定投資口の割合は高くないのでそんなに大きな動きはなさそう

145 :名無しさん:2005/07/30(土) 18:29:24 ID:rmZsOn7g
ここの固定ファンについて、雪風さんは投信だというお考えでしたが、ご当地ファンドとして投資している九州地方の投資家も結構多いのではないでしょうか。やはり地方ファンド第1号ですし。

146 :名無しさん:2005/07/30(土) 19:29:15 ID:wIXwCHCw
私も投信だと思います。というか、そんな当たり前のことをSPC-REITはなんで気づかないのだろうと思いますは、彼らはパッシブファンドの影響をよくわかっていないのでしょう。

147 :名無しさん:2005/09/08(木) 08:59:34 ID:56OQDH6I
なんなんだろうねぇ。

148 :名無しさん:2005/09/08(木) 09:55:35 ID:SXAdXY.s
今さら、なにを ・・・・>どー考えたって、ぼっ○○りリートだよね。>権利落ち後はどうなることやら・・・>まっ、福岡の公募が割高だったかどーかの判定もいずれ市場が下してくれることでせう。「なるべくしてこーなった」に一票!

149 :名無しさん:2005/09/08(木) 17:18:15 ID:2rNJI5f.
結局此処がリ-ト波乱の元凶 A級戦犯 罪は重い 増資なんかさせるな

150 :名無しさん:2005/09/09(金) 00:14:41 ID:mqKSR8U2
>>149おれはA級戦犯、重罪人を、802000で買っちゃいましたよ。ところで、「増資なんかさせるな」って、そんな話あるの?

151 :名無しさん:2005/09/09(金) 18:29:24 ID:Yff9tV8U
今日、804000で売りました。損はないけど、アホなことしたな。証券会社のために手数料をかせいだ訳です。どうも、年末年始、あるいは来年2月に増資をするのではないかと思い、その時に購入した方が良いのではということで、売却と相成りました。やっぱ、信頼できる銘柄じゃないと、長期保有できないから、ダメですね。

152 :名無しさん:2005/09/14(水) 21:30:05 ID:9RIiGv5M
ここも利回りはそう悪くないレベルになってきた。もうそろそろ参入を考えているけど、どうなのかな。

153 :名無しさん:2005/09/14(水) 23:54:03 ID:Y3LMbvn.
REIT全般(特に8951)が下げ止まれば、さすがに一時的なリバウンドは期待できるかも。だけど、長期で考えるのなら、あの福岡リアルティを信頼しようって人がどれだけいるかにかかってるのではないかなぁ。私なんかはとてもじゃないけど、福岡買う勇気はないですね。どーしても利回りで選ぶなら、8962の方がよくない?

154 :名無しさん:2005/09/15(木) 02:12:20 ID:1SLbEz9M
いやー上がる要素無い気がする。この利回りでおkと思うならいっとけば。おいらは4.5%ぐらいなら注文いれるかな。

155 :名無しさん:2005/09/15(木) 10:19:37 ID:bZXVWKmU
まあ、その、相対的な比較の問題として、福岡よりは、日レジのほーがよっぽどましかも。ちなみに現在の前日比 福岡 -4000 日レジ +10000しまったぁ! 昨日買っときゃよかったぁ・・・・

156 :名無しさん:2005/09/15(木) 19:36:15 ID:wjUTvhvE
ここって本当によくわからんちん。えらい評判悪かったけど、初値は公募を上回ったし。8月の権利落ちの後になんか上がっていたし。2月の分配金は減少するんだし、その時買った奴は何考えてたんだか。8963が5%の利回りなんだから、それと比較するとまだ下がりそうだなあ。

157 :152:2005/09/15(木) 20:17:20 ID:9RIiGv5M
おれは今日買ったよ。ジャスト763000が入った。8965は、確かに利回りよいが、これは一時的な要因に拠るものだから、長期保有目的では、疑問が残るよ。現値で、福岡の第二期を基準とした利回りは4.2パーセントを超えている。これは、増資がなければ、今後も期待できる利回りだから、良い思う。確かに、利回り4.5パーセントな

158 :152:2005/09/15(木) 20:18:40 ID:9RIiGv5M
あ、8965じゃなくて、8962、日本レジデンシャルの間違いね。

159 :名無しさん:2005/09/16(金) 00:22:15 ID:rJ5MLR.c
う〜む。長期保有目的で、あえて福岡かぁ4.2パーセントでよしとするなら、それもありかも。でもさ、また高値で物件売りつけられて、増資したあげくに分配金は低下するばかりなんてことにならないかなぁ・・・ いや、私が福岡リアルティの誠実さを疑いすぎてるだけなのかもね。せっかくいいとこで買えたのに、変なこと言っ

160 :名無しさん:2005/09/16(金) 10:29:23 ID:zmEqPfM6
キャノンと小糸製作所が大分に工場を作る。アジアとの連携とか人件費の安さが魅力らしい。この銘柄が注目される日が来るかも知れないと思いました。

161 :152:2005/09/16(金) 18:55:47 ID:o6a.ufgc
>>159いえいえ、確かに福岡リアルティの誠実さに、自分も疑問を持ってはいます。ただ、森トラストが今でも一番価格が高いことを見ると、売出型で不誠実だから、その後の運用が下手であるとか、割高な物件取得を重ねるとは限らないのかな?とは思っています。自分としては、イーアセットの方がよほど胡散臭いとは思っています

162 :159:2005/09/16(金) 22:00:40 ID:/Lzf84DI
>>152要は、割高な価格で新たな物件購入をしないことが肝心かと。そういう意味では、今度の森トラストの資産取得なんかはいいけど、JREの九段下のアレは ・・・・・・ あんなに高く買ってちゃ(以下省略福岡リアルティのバックは福岡地所だよね。物件購入の際、投資家の利益より福岡地所の利益を優先して割高に買わされち

163 :152:2005/09/17(土) 00:37:46 ID:YIslbfWA
>>162>要は、割高な価格で新たな物件購入をしないことが肝心かと福岡リートに限らず、全ての銘柄に妥当しますね。ほんと、割高な物件購入だけは止めてもらいたいですよ。>物件購入の際、投資家の利益より福岡地所の利益を優先して>割高に買わされちゃったりしないかと、それが心配。それはホント心配です。ただ、この点につ

164 :名無しさん:2005/09/17(土) 13:26:12 ID:PgUHSM4A
>>163逆だよ。高く売りつけるために株主になったんじゃないの?

165 :162:2005/09/17(土) 20:56:08 ID:eUdH6t32
福岡リアルティの専務取締役・投資部長は福岡地所の出身者。メインの株主は福岡地所グループ(福岡地所、エフ・ジェイ都市開発)で、あわせて58パーセントの株式を持っている。要するに、福岡リアルティは実質的に福岡地所の子会社同然。一心同体 ・・・・ いや、二体というべきかなぁ。んで、福岡リアルティ(株式会社

166 :162:2005/09/17(土) 20:56:44 ID:eUdH6t32
あと、九州電力は、福岡リアルティの株は5パーセント持ってるけど、福岡リートの投資口は持ってない。関連会社の九電工が0.2パーセント、ほんの200口持ってるだけ。つまり、福岡リートの投資口価格が多少下がっても、彼ら(福岡地所、九州電力etc)はたいして困らない。福岡地所がその気になれば、福岡リートをカモ

167 :162:2005/09/17(土) 21:10:13 ID:eUdH6t32
ちなみに森トラストの場合は、バックの会社は不動産販売系というより、不動産管理(運用)系の会社なので、物件を割高に買う動機はないし、運用自体は上手だと思います。ただし、高利回りで買われる結果として、PBRが割高になるのが難点(笑)。(3連投、失礼しました。)

168 :152:2005/09/17(土) 21:51:50 ID:nE/EM2Dg
おっと、失礼、確かに九州電力は福岡リートの投資口を持ってませんね。>まだ持ってる福岡リートの投資口の残り22000口をさっさと売り払って・・・それが増資のやり方と並ぶ、大きな懸念材料です。福岡地所と、運用会社福岡リアルティとの関連は、いうまでもないところ。これは先行リートでも問題となった利益相反の問題です

169 :152:2005/09/17(土) 21:52:41 ID:nE/EM2Dg
>152さんは、底値で買えてて余裕があるしいえいえ、底値かどうか、まだまだ様子を見ないとわからないし、自分もいつでも逃げるつもりで、ちょっと買ったというのが、実際ですよ。

170 :名無しさん:2005/09/18(日) 04:07:02 ID:RsoRWgxc
>>164言ってることがわからんよ。ちょいと勉強不足じゃないか?雪風ファンドのJ-REIT研究室の最近のコラムでも読んでみな。

171 :162:2005/09/18(日) 19:36:21 ID:d84cl3qg
>オリジネーターと運用会社の関係をどう捉えるか、物件供給元としてメリットと考えるか、利益相反の問題を捉えて、デメリットと考えるか。そうそう、問題はそこですね。で、やっぱりそれは結局のところ、核となってる会社が「信頼できるかどうか」に行き着くと思う。良心的にやってくれるならメリットだし、不誠実なやり方

172 :162:2005/09/18(日) 19:36:56 ID:d84cl3qg
>ま、ただ、福岡の場合も先行リートと同様「誠実」かは、また別問題でしょうね。そう! そうなんですよ。私には、福岡地所(リアルティ)だけは、どーしても信じられないのです。(←しつこくてスマソ)だって、ほんとに「投資家の利益を最大化」するつもりがあるなら、一口50万でだって、売り出せたのだから。ま、それじ

173 :162:2005/09/18(日) 19:37:28 ID:d84cl3qg
>いえいえ、底値かどうか、まだまだ様子を見ないとわからないし、>自分もいつでも逃げるつもりで、ちょっと買ったというのが、実際ですよ。あっ、そういうことでしたか。(^^;)152さんは、ちゃんとわかって買ってるんだから大丈夫ですね。なんか、余計なお世話をグダグダ書いてしまって ・・・・・おつきあいいただき

174 :名無しさん:2005/09/20(火) 23:13:23 ID:p7gzC.3A
9/20、福岡リートがサニックス博多ビル取得を発表した。取得価格44億円。鑑定評価格と同額。年間賃料合計約3億6900万円。表面(グロス)利回りは(NOI利回りやNCF利回りじゃないと言うこと)、3億6900万円÷44億円≒8.38%この計算、間違ってないかな?この物件取得は、まあまあと思うんだけど、どうなのかな?オレは、不動産

175 :名無しさん:2005/09/21(水) 00:25:41 ID:1SLbEz9M
開示レベル低すぎ。グロス賃料教えてもらっても…分譲収益マンション業者レベルじゃない、それじゃ。収益物件への投資なんだから、コスト開示しないと意味内と思いますけどねぇ。

176 :名無しさん:2005/09/21(水) 01:25:31 ID:TL/2cQ9k
まあ、高値掴みではないと思うよ。

177 :名無しさん:2005/09/23(金) 02:03:59 ID:EMYO9IUQ
今日はだいぶ戻して、ほっとした。自分はこの銘柄に対して批判的だったのだが、買ってしまうと、どうしても良い面ばかり見たくなる、まあ、これはしょうがないね。少しは誠実になっていることを期待するしかないね。

178 :名無しさん:2005/09/23(金) 09:53:56 ID:FLbXvwzc
福岡リートのIRより>年間賃料 369072900 円 (注2)>(注2) 賃貸借り契約書に記載されている賃料・共益費の月額を12倍した数値を記載しております「共益費」だぁ? それってオーナー側の収入じゃないじゃんよ。なに水増ししてんだよ!つーか、いまどき、なんで NOIすら開示しないわけ?こんなんじゃ、運用費用が高

179 :名無しさん:2005/09/23(金) 10:39:43 ID:ZUdgykDs
まあ、グロスの利回り計算にあたって、共益費を含めても、良いのかなと。ただ、NOIを明らかにしてもらえればという前提ですけどね。物件の築年数等から、費用はある程度推測可能なのかもしれない。また、物件取得価格の比較では、グロス利回りに方が単純だが優れているという説もあるし…とはいうものの、NOIを開示すれば足

180 :名無しさん:2005/09/23(金) 20:41:39 ID:ne1jzOhQ
ま、福岡リアルティ鰍ェ、福岡リートの投資口をあれだけ持ってる間は、そんなに無茶はしないでしょ。福岡地所・性悪説に従えば、今後の展開はこんなシナリオ?(1)福岡リアルティのロックアップ期間満了にむけて物件追加取得(2)借入れ比率50%超までレバレッジきかせて、分配金上方修正(3)利回りに目がくらんだ投資家

181 :名無しさん:2005/09/23(金) 23:21:00 ID:tseq.6tE
悪いのはアンタ。REITでキャピタルゲインの戦略を考えているあたりですでに負け組。

182 :雪風:2005/09/23(金) 23:53:05 ID:UDc477B6
>いや、いくら福岡地所でもここまであこぎなマネは>さすがにしないか ・・・・むしろそれが既定路線と考えておいたほうが良いと思います。自分が相手(オリジネーター)の立場ならどうするかという考え方はすごく重要ですよね。この発想が出来ないとカモられてもそれと気づかないままですから。

183 :某162:2005/09/24(土) 19:01:08 ID:/qm9yNiM
>悪いのはアンタうぐっ!! ( ̄▽ ̄|||) そ、そお?>自分が相手(オリジネーター)の立場な>らどうするかという考え方はすごく重要ですよね。>この発想が出来ないとカモられてもそれと気づかな>いままですから。そ、そうなんですよ、雪風さん。もちろん、そーゆーことですとも!たとえそれが福岡の「規定路線」だと思えても

184 :名無しさん:2005/10/27(木) 20:42:11 ID:4lSdmgnI
現在20:40.SPC-REITではすでにここの決算情報出テルのにかんじんのHPでは未だにUpdateされておらず、決算情報が見れん。こういうオ粗末なREITは困るぜ。

185 :名無しさん:2005/10/27(木) 23:01:34 ID:Bnc4TU3g
地方の(田舎というと語弊があるので)不動産屋。

186 :名無しさん:2005/10/31(月) 21:53:28 ID:wpiZ3wx.
ここの掲示板では(多分他でも)福岡リートはイメージが悪く、さんざん叩かれているけど、その割には結構いい値を維持しているね。利回りでも4%をきっているし。どうしてなんだろう?まあ、オレはホルダーだから不満はないけど。

187 :知らずに買ってるんじゃないのだとしたら:2005/10/31(月) 22:45:55 ID:2F56mZbU
>どうしてなんだろう?長期(年単位)で持つ気はさらさらなくて、適当なところで売り抜けようと思って買ってる人がたくさんいるからじゃない?そういうスタンスに徹するなら、運用会社の信用度なんて重要じゃないし、目先の分配金額さえそれなりにあればいいわけだから。

188 :知らずに買ってるんですよ:2005/10/31(月) 23:45:10 ID:OGNXMS3Y
>どうしてなんだろう?1000億ファンドの「●菱UFJ Jリートオープン」が買い増しているからです。その額先々週5億、先週7億(週報より推計)。18日の日経金融で福岡リートの特集が組まれていましたが、その直後から出来高を伴って上昇していたので、「買っている人はカモられているなあ」と思って見ていましたが、まさかプ

189 :名無しさん:2005/11/01(火) 01:39:45 ID:QfQg86WE
>>188情報ありがとう。確かに利回りだけを考えると、フロンティアより福岡の方がいいからね。商業施設系ということでは共通点もあるし。やっぱり投信は、目先利回りだけで判断する傾向が強いのかな?借入金比率なんかは、気にしないのか。投信、恐い恐い。

190 :うへぇー:2005/11/01(火) 07:09:08 ID:KnFIrwfc
フロンンティア売って、福岡買うの?アホちゃいまっか?アクティブファンドもダメダメだなぁ。※ フロンティア安く買うチャンスをもらえてありがたいとも言えるわけだが(笑)

191 :名無しさん:2005/11/01(火) 17:52:39 ID:hJDBe3LE
>長期(年単位)で持つ気はさらさらなくて、>適当なところで売り抜けようと思って買ってる人がたくさんいるからじゃない?実は、福岡だけでなく、リートの購入者の多くが適当なところで売り抜けようと考えているかもしれない。余裕の長期保有は、初期からリートを購入していた人たちで、多くの人は、買値にまで下げてきたら

192 :かくいう私も両刀使い:2005/11/01(火) 21:48:14 ID:yfdTpvaA
>実は、福岡だけでなく、リートの購入者の多くが適当なところで売り抜けようと考えているかもしれない。ふむ。少なくとも、活発に売買を繰り返すタイプの人達、この掲示板をみているような人達は、そういう人の方が多いのでしょうね。ってか、長期ホールド一筋に徹する人は、毎日こんなとこみやしないでしょ。(笑)>どこも

193 :名無しさん:2005/11/01(火) 22:12:53 ID:Bnc4TU3g
>ってか、長期ホールド一筋に徹する人は、毎日こんなとこみやしないでしょ。そうでもないよ。自分と違う考え方の人がいるってことを日々発見することだって良い勉強になるよ。幅広に意見を収集すれば、自ずと福岡なんかは初めから持たないというのも学習の成果かな。最初は崇高な地方振興の理念に燃えたリートに思えたんだ

194 :名無しさん:2005/11/01(火) 22:57:08 ID:Bnc4TU3g
福岡、また書込み増えてきた感じ。どうも皆んな、相当に根強い不信感をここには持っているな。福岡とDAか。東京グロなんか最近おとなしいジャン。

195 :信じる者は ・・・ 騙される?:2005/11/02(水) 10:35:02 ID:GYC4ObWw
>最初は崇高な地方振興の理念に燃えたリートに思えたんだけどね。口ではなんとでも言えるからねぇ。どこのHPみても書いてあることは大層ご立派。だけど、そこが実際にやっていることを見極めれば ・・・・・・(ー_ー )※ 東京グロは(私にとっては)REITではないのではじめから眼中になし。

196 :名無しさん:2005/11/02(水) 11:26:45 ID:55/UbDIg
>193.194.195今、改めて福岡のHPを見てみた。崇高、崇高、崇高.....福岡・九州地域に精通した死産運用会社が投資主の利益の最大化を目指す。と堂々と書いてある。自分らでたらふく食った後の、残り滓の範囲で最大化してあげる、という意味か。

197 :名無しさん:2005/11/02(水) 11:59:50 ID:hJDBe3LE
福岡はよく叩かれるが、オレは森トラも阪急も、そう変わらないと思っているよ。森トラは、上場時点では考えられる限り最高の売出価格だったと思う。ただ、当時のリート市況が、全般にまだ上値余地があったから、森トラもその後公募価格を超えただけのこと。公募に応じた人のことを考えたとか、森トラの方が福岡よりも良心的

198 :遊びでよければつきあうわ♪:2005/11/03(木) 10:03:29 ID:wseJfH3s
まあ、程度の差だって言ってしまえば、そのとーり。ただ、今回の阪急は「上場時点で考えられる限り最高の売出価格」ではなかったと思うけどねぇ・・・・・。ボッタクリ度順位 福岡>森>>阪急 ってとこかな。あと上場後の運用に関してだけど、「上手」と「誠実」の違いってのもあるね。阪急のほうは誠実度は”マシ”でも

199 :名無しさん:2005/11/03(木) 10:13:04 ID:wseJfH3s
↑ただし、裏切られても泣かない覚悟が必要だけどね(w

200 :ウソツキでエゴイストなテクニシャンとつきあう秘訣:2005/11/03(木) 12:20:53 ID:9D5Tc3O2
オイシイとこだけ満喫したら、裏切られる前にこっちから捨ててやること

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