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レス数が950を超えています。1000を超えると表示できなくなるよ。

DAオフィス投資法人

1 :管理人★:2005/09/13(火) 00:30:24 ID:/u9p.7lc
資産運用業者:(株)ダヴィンチ・アドバイザーズ

301 :名無しさん:2006/11/18(土) 23:57:50 ID:j0B26WlM
HPの財務方針にはLTVは原則60%上限て書いてあります。来期何も買わずにじっとしてるなんて考えられますか????

302 :名無しさん:2006/11/19(日) 12:19:33 ID:XYYA8QZk
札幌、江東、横浜、湯島などの値上がりが見込めそうな物件があります。これらを処分して、物件を買うのかもしれません。あとは、例によって短期で資金調達。増資は、来年5月以降、分配金に引っ張られて相場が上昇した後、やるんじゃないですか?今年、増資したら大問題になります。経営陣も分かっているので、それは出来ない

303 :名無しさん:2006/11/19(日) 12:59:58 ID:ncjOLMZk
短期の資金調達=銀行が長期ローンを渋っている?長期借入ができないリートは気をつけたほうがよいかも

304 :名無しさん:2006/11/19(日) 14:54:21 ID:yOTyWHyc
逆でしょう。不動産会社リート系各社に対する融資は、ただの不動産会社よりも融資のリスクは、低いと考えられます。そうすると、借り手としては、長期で借りるより短期で借り、借りえて行ったほうが、金利負担が少なくて済むと思えるのですが?つまり、銀行より不動産会社の方が、現在融資においては、イニシアティヴを取っ

305 :名無しさん:2006/11/20(月) 11:18:27 ID:ncjOLMZk
不動産会社がイニシアティヴをとるていつの時代のお話?

306 :名無しさん:2006/11/20(月) 14:04:40 ID:2k5ontxk
借り手側がイニシアティブを取っているってことでしょう。現状、正しいと思いますが。

307 :名無しさん:2006/11/20(月) 21:23:40 ID:wqOEP9xI
これがすごいですよ。ビルの新築祝いに行くと、銀行の支店長クラスがこぞってやって来て、名刺交換と「融資させてくれ」っと暗示的に言ってくるんです。リートで名を馳せている所は、都銀なら取引先として、欲しいのでしょう。実際に私が見たのは、某不動産会社の新築祝いでしたが、実態はどれも同じだと思います。リート以

308 :名無しさん:2006/11/20(月) 23:24:45 ID:ncjOLMZk
そんな銀行はもういないよ

309 :名無しさん:2006/11/21(火) 10:56:42 ID:r5QaFH9A
30億、50億とかっていうボリュームの金を0.8%で貸したら、いくらの利ざや収入を生むのか計算したら銀行が貸したい理由は分かるでしょう。収益物やっているということは、別に土地転がし屋に金融しているわけでもないし、ほぼ焦げ付く可能性はないでしょう。しかも、東京地区の不動産価格は、右肩上がりですよ。貸さない銀行

310 :名無しさん:2006/11/21(火) 12:28:36 ID:ncjOLMZk
不動産の適法性が問題になりっていて、それでも突っ走るまるでバブルのころのお話みたい短期で貸して直ぐ逃げることぐらいは考えている

311 :名無しさん:2006/11/21(火) 13:17:15 ID:4q.xy6yU
「短期で貸して直ぐ逃げることぐらいは考えている」のか、短期で借りて、低い金利で借りかえるのかは、見方次第ではないですか?少なくても、現在の不動産市況を考えると、東京主要5区の商業ビルに関しては、すぐ逃げるとは考えられませんよ。短期金利、空室状況、賃料の上昇傾向などを勘案すると、バブルの時とは、金融機

312 :名無しさん:2006/11/21(火) 18:51:30 ID:ncjOLMZk
期限がきたので返せといわれませんでしたか?

313 :犬吠埼:2006/11/21(火) 19:05:07 ID:URWfU/Ts
>貸さない銀行は、馬鹿ですよ。当たり前に、貸し出し競争しますよ。支店長クラスは、ノルマ達成に一生懸命ですが、本部審査では不動産案件がだぶついているようです。よって、現場では、愛想良く借りてくださいとは言うが、いざとなると色々条件が付くと思います。資金需要が伸びないので不動産屋へも貸出競争は、あると思

314 :q:2006/11/21(火) 19:07:12 ID:7Qn3iKQw
名無しさんbakari anashi wakaranai

315 :名無しさん:2006/11/21(火) 19:28:48 ID:ncjOLMZk
長期では貸さないでしょう既に共同住宅は供給がだぶついて空室率が上昇しています危険を感じたファンドが売り急いでいます

316 :名無しさん:2006/11/28(火) 17:40:56 ID:jX43kGiU
こんにちは。

317 :名無しさん:2006/11/29(水) 21:26:48 ID:ncjOLMZk
メリルリンチ日本ファイナンス株式会社から315.6億円を借り入れるとは日本の銀行に見放されたんだね有担保で変動金利で借入しているところをみると貸している側に有利に働いているようだね最近みない借入で驚きましたいよいよですね

318 :名無しさん:2006/11/29(水) 22:22:48 ID:ncjOLMZk
邦銀であればメリルのレートより安いレートで、かつ無担保で融資しているはずだが邦銀がこの銘柄に対する貸出姿勢を急速に変化させている

319 :名無しさん:2006/11/29(水) 22:56:42 ID:Sd3vTT.2
そうか?もともと利払い減らすために、変動金利&有担保融資がほとんどのDAだよ。最近借りた三井住友からは+0.4%で昔と変わってないし、急速に変化と言うのはどうかと思う。野村から借りてる+0.8%が一番目障りで、今回一部借り換えになるので朗報のはずだし。

320 :名無しさん:2006/11/30(木) 08:11:35 ID:ncjOLMZk
あえて銀行を使わずにノンバンクを使うのは住宅ローンといっしょで銀行から借入ができないからだよ

321 :名無しさん:2006/12/01(金) 01:40:20 ID:Sd3vTT.2
サプライズ前の価格に戻ってしまったね。分配増分を含めれば実質的な株価は下がったことになる。含み益を吐き出してしまえば内部成長の余地がなくなることはREIT投資家なら百も承知。せっかく上り調子だった株価。下手に弄らないほうがよかったか?DAの次の一手に注目。

322 :長谷川:2006/12/01(金) 02:08:31 ID:JLIw4.VM
ちゃんとファイナンスができる体制を整えることでは…いくら私募ファンドで物件抱えていたって、増資が出来ないことにはどうにもなんないでしょw

323 :名無しさん:2006/12/01(金) 13:19:11 ID:RliSuNUU
そもそも分配金が上がっただけで、この価格まで上げてきたのが理解できない。

324 :名無しさん:2006/12/02(土) 18:35:43 ID:bsNDvSno
長期借入金を減らして、短期借入金を増やしましたね。いよいよ、増資に踏み切るのでしょうか。ここの値段も落ち着いてきたし、今の値段なら問題ないでしょ。それに、森ヒルズも終ってリート全体の需給も一段落。しっかし、臨店検査って長いですねー。

325 :名無しさん:2006/12/09(土) 14:54:39 ID:6vfhCKy.
臨店はこれまでの例を見ると1ヶ月程度。やがて1ヵ月半になるんだね。この程度の規模にしては長すぎる。新生信託の処分がらみで、問題ないと4月末にリリース出してたけど、当局は受託側の資料を押さえているからネチネチやられているのかもなあ。さすがにもう終わるだろうけど、問題は「結果発表」があるかどうか。もしあ

326 :長谷川:2006/12/10(日) 02:47:04 ID:JLIw4.VM
増資はやらないほうが無難でしょうね。ここは何かと槍玉に挙げられますな。

327 :名無しさん:2006/12/10(日) 11:02:04 ID:ncjOLMZk
短期に切り替えて、金利が上昇するリスクにされされちゃった(笑)

328 :名無しさん:2006/12/10(日) 15:39:40 ID:ncjOLMZk
福井さんが利上げに踏み切ったら分配金が減少しちゃいますね

329 :名無しさん:2006/12/10(日) 19:58:08 ID:9Hv2yjMk
日経の下方修正GDPデーターみたら、利上げできないでしょう。それで、引けで一万も上げたんだから。月曜の寄り付きは、借金まみれリートは、上げから入る公算が高いんじゃない?

330 :名無しさん:2006/12/10(日) 21:28:24 ID:UEpPLxU2
やっぱ、日銀短観見ないと、金利については、なんとも言えない。

331 :名無しさん:2006/12/10(日) 21:44:54 ID:9Hv2yjMk
そうすると15日までは、一進一退か?

332 :名無しさん:2006/12/10(日) 23:07:18 ID:KpMLRIic
ダヴィンチがどう動くか興味津々。

333 :名無しさん:2006/12/10(日) 23:36:54 ID:9Hv2yjMk
日銀には、前科がありますからねー、利上げに対して。。。これで、利上げ→景気悪化と言う印象を与えると、日銀は再度袋叩きに合いますよ。私は、年内利上げ無しに、1000点。

334 :長谷川:2006/12/11(月) 00:31:49 ID:JLIw4.VM
年内じゃなくて、来月ねw金利正常化をしたい気持ちと、消費が弱い不安をどうバランスさせるのか。見ものですねぇ。

335 :名無しさん:2006/12/11(月) 21:23:49 ID:i8pA6.8k
臨店検査終了だー。

336 :名無しさん:2006/12/11(月) 23:21:03 ID:PmvKIvwU
予想通り、今日は上げた。利上げ無いな。。。っとおもう。

337 :名無しさん:2006/12/13(水) 11:48:16 ID:W6M01lt6
すごいねー物件うんぬんより世間は利回り重視なんですね売りたい人より買いたい人が多いから上がる。んーマーケットは素直です。公募で10口買ったままだが怖いけど、まだしばらく降りない事にしました。

338 :名無しさん:2006/12/13(水) 13:09:33 ID:rOj.ztNw
どこぞの投信は、ダビンチ様もお買いあげですか。ある意味、ダビンチ様は強運の持ち主ですね。なにせ、検査が入り、増資に待ったがかかっているうちに、REITバブルで株価も60万円越えじゃないですか!これで新年早々、高値で増資も可能となりますね。良識派の批判をなぎ倒しながら、とにかく高値増資なら、たいしたもんです

339 :名無しさん:2006/12/13(水) 15:49:36 ID:TBHy7gHs
↑っというと、当分増資無しと見てるの?検査で変なことやるなよ!とかって言われるもんなのかね?教えて教えて!!

340 :ポイント:2006/12/13(水) 17:46:12 ID:dJEY4ssE
臨店検査の結果発表まで、2ヶ月警戒しとかなければいけないんですか。ながーいなー

341 :ターボクン:2006/12/13(水) 18:25:06 ID:/pia58VY
64.0万か。すごいね。上げがすごい。どうなっているの、が本音。 誰かが書いていたけど、投信で最近流行の三資産ファンドとかがある。そのなかにのリートがあるのがあるから、影響あるかも。機械的にお買い上げかも。

342 :名無しさん:2006/12/13(水) 18:34:48 ID:TBHy7gHs
臨店検査は、銀行で言うところの、昔の蔵検みたいに結構厳しいのですか?やっぱり、増資についての考えを聞かせて頂きたいんですけど、皆さんどう思いますか?

343 :名無しさん:2006/12/31(日) 09:54:46 ID:eOHNMbh6
債権譲渡の開示というのがありました。どんな意味なのか教えて。DAのIRディスクロージャー12月28日付で出ています。

344 :犬吠埼:2007/01/04(木) 12:42:10 ID:URWfU/Ts
343さん野村CIの貸付契約を協調融資形式で新しい先に債権譲渡したということで、簡単に言えば借入先が替わったということです。顔ぶれからすると野村CIが同社向けの貸出を何らかの理由ではずしたかったか、みずほ銀行が手数料稼ぎに仕掛けたかのいずれかだと私は思います。伊予銀行と損保ジャパンの参加は、お付き合い?GEキ

345 :名無しさん:2007/01/04(木) 18:51:28 ID:ncjOLMZk
あえて複雑な取引を行ったことについてDAの説明が不十分もう少し説明しないとだめだと思う

346 :名無しさん:2007/01/05(金) 15:43:51 ID:ncjOLMZk
おそろしくて説明なんかできないよぅ

347 :長谷川:2007/01/06(土) 01:26:53 ID:JLIw4.VM
最初から譲渡するつもりで仕組んだんだと思いますけど。通常ならアレンジャーをたてて、シンジケートに加わる金融機関に声をかけてからやるのでしょうが、何らかの理由でシ団組成ができず(もしくはシ団組成をしないで)野村がローンを実行し、その後でぼつぼつとバラしていったということですよね。金利は変わらないハズで

348 :雪風 (xX) ◆xXUOeG5OIg:2007/01/06(土) 14:17:43 ID:CCbgJiec
投資口価格上昇により、公募増資による資金調達の実現可能性が高まった(即ち信用リスクの低下)というのが背景にあるのかな?

349 :名無しさん:2007/01/07(日) 07:56:48 ID:5kA/Rb92
リリース見たけどただのCMBSの一種みたいなものなんでしょう。よくあること。>>348増資と信用リスクの低下は全く繋がらないように思いますが・・・。貸し手にとっては増資して財務体質改善した方がよっぽど低リスク。

350 :雪風 (xX) ◆xXUOeG5OIg:2007/01/07(日) 08:12:35 ID:CFzLOVEs
貸し手にとっては増資して財務体質改善した方がよっぽど低リスクであるから、投資口価格の上昇により増資(エクイティファイナンス)の道が開けたことは、レンダーサイドから見ても信用リスクの低下につながっているということです。言葉足らずだったかなぁ・・・

351 : ◆REITmk6J6s:2007/01/09(火) 16:09:55 ID:r9161F2k
16:00 89760 R−DAオフィス 平成18年11月期(第2期)の分配予想の修正に関するお知らせ 東 1口当たり分配金 前回予想(平成18年7月18日) (A) 16168円 − 今回修正予想 (B) 20196円 − 増減額(B)−(A) 4028円 − 増減率 24.9%

352 :名無しさん:2007/01/12(金) 16:46:02 ID:2.fGxSp6
皆さんの大嫌いなDA絶好調。やっぱ素人より金子プロの方が何枚も上手。そんなの当たり前か〜。70万越えたら増資してもいいよ〜。

353 :名無しさん:2007/01/12(金) 21:52:48 ID:QqzYrmT.
もし増資されたら、どんな物件が落ちてくるのでしょうか?すごい優良物件が落ちてくる可能性はあるのでしょうか?

354 :名無しさん:2007/01/12(金) 22:58:46 ID:8bVsKQH2
なにそれ

355 :名無しくん:2007/01/13(土) 01:26:47 ID:oSGkhSKs
>皆さんの大嫌いなDA絶好調。利回りトップ独走中

356 :名無しさん:2007/01/13(土) 19:19:53 ID:NJUpZgcw
もし、増資されたらダヴィンチ保有物件を買うわけでしょ?どんな物件を買わされるのか興味あるんですよ。ダヴィンチ本体は結構な優良物件を保有してるみたいだし。。

357 :名無しさん:2007/01/14(日) 23:18:53 ID:h60GHtSk
美味しいモノは本体が手放さないヨ。

358 :名無しさん:2007/01/15(月) 07:51:05 ID:ncjOLMZk
いいものは私募悪いものはREIT

359 :名無しさん:2007/01/15(月) 14:05:29 ID:O7Cx.oQY
ダビンチ様、70万円のせですか。いやー、このパワーは、凄いですね。買いませんが。

360 :名無しさん:2007/01/15(月) 14:24:24 ID:zWnwuDOw
358さんいいものは私募、それを高値でDAという筋はありえませんかねー?その筋が残されているのなら、様子見しようと思っています。悪いものを高値でリートで、地方物件までDAに押し付けてくるようなら、売ろうと考えています。前回の物件も確かに古いのですが、一応、耐震補強などもしていましたし、東京主要五区内でもあり

361 :名無しさん:2007/01/15(月) 19:17:59 ID:4lSdmgnI
とりあえず日銀の動きとその後の反応を睨んでいる気がするのだが。。。もしかしたら何も考えてないかもしれないが・・・

362 :名無しさん:2007/01/16(火) 18:32:17 ID:7nXuY2ps
あっ書き込めた。めずらし・・。

363 :名無しさん:2007/01/16(火) 18:37:17 ID:7nXuY2ps
いいモノも、悪いモノも下りてきます。そういうビジネスモデルですから。ただ、時価で下りてくるから高いよ。そういう意味で、早く増資して物件を囲い込んだ方が勝ち。世界レベルで東京は割安。不動産は、国内で比べる時代は終わった。ロンドン、ニューヨークより安いから東京に投資する。外人が投資するのは当然。

364 :名無しさん:2007/01/16(火) 20:58:10 ID:W/dzIimo
そうなると、増資されてもホールドの立場ですか?DAは、何かやりそうで迷っていますが、かなりの未実現保有利得がありまして、真剣に悩んでいます。全部売却して、ノムレジ買おうなど考えています。。

365 :名無しさん:2007/01/17(水) 18:57:25 ID:O7Cx.oQY
なにやら50万円など、ずっと昔の話になったな。(実はまだ最近なんだけど)プライムも増資だし、流石にここも増資しないのか?まだ金融庁の調査の絡みがあるのか?ダビンチは嫌いだが、客観的には増資最適期だと思うが。

366 :チラシ:2007/01/17(水) 20:07:14 ID:P7RvS9Dk
こんばんは、増資には最適な時期ですねぇ。つい先日までとは大違いな環境にオリジネーター側はひとまず乾杯でしょう・・・365様の仰られる事と同様に当方もダヴィンチ大嫌いなのですが、ほかのオフィス組み入れているREITも最近ではこことそう大差の無いブツを投げ入れてくるので、ここだけ毛嫌いできなくて嫌になり

367 :名無しさん:2007/01/21(日) 19:03:01 ID:Qpg25cF.
23区内(出来れば主要5区内)に収益物件(オフィスビル)があれば個々の組み入れ物件で細かいことを気にする必要などないのです。海外投資家は、「東京」を盛大に買っているのです。

368 :名無しさん:2007/01/23(火) 00:15:05 ID:6SvMqn0A
↑こういう輩は、下げ局面になったときに大ヤケドをする。 まあ、あと2年くらいはおいしい思いをできるだろうから、 せいぜいそれまで踊ってな。

369 :名無しさん:2007/01/23(火) 08:16:40 ID:oeZ/qhlM
ご心配頂いてありがとうございます。海外の主要都市のキャプレートと国債とのイールド見ながら判断させて頂きます。それまで「東京」で儲けさせて頂きます。

370 :名無しさん:2007/01/23(火) 15:08:06 ID:a1gLHp4E
いつ下げ局面に入るのですか?教えてチョ。

371 :名無しさん:2007/01/25(木) 15:10:55 ID:XoGwfHHI
決算発表の日にレーティングを下げるとは・・・・GSあくどいな15:00 89760 R−DAオフィス 平成18年11月期(平成18年6月1日〜平成18年11月30日)決算短信 東   15:00 89760 R−DAオフィス (訂正)平成18年5月期(平成17年7月11日〜平成18年5月31日)決算短信 東

372 :名無しさん:2007/01/25(木) 15:44:48 ID:XoGwfHHI
2.平成19年5月期及び平成19年11月期の運用状況の予想(平成18年12月1日〜平成19年11月30日)営業収益 経常利益 当期純利益 1口当たり分配金 1口当たり利益超過分配金19年5月期 5998百万円  2339百万円  2337百万円  23377円−19年11月期 5113百万円  1552百万円  1550百万円  15505円−

373 :名無しさん:2007/01/25(木) 18:56:02 ID:ZXKG9KdI
いつもの汚い手だな糞GS狼狽個人が売ったのちゃっかり拾ってるよまあこの決算ではそう↓は無いだろう

374 :名無しさん:2007/01/25(木) 22:05:40 ID:hHrDgMQ2
いつものことだとはいえ鼻持ちならんな金融行政当局はアナリスト発言やレーティング公表に関する規制法を刑事罰付きで作れ

375 :名無しさん:2007/01/25(木) 22:27:15 ID:20HG4CqQ
上の予測どこから拾ったの?教えてよ。

376 :名無しさん:2007/01/25(木) 23:27:45 ID:pwazKKz2
日本市場でやりたい放題の外資系だが、情けない事に当局は何も言えない何故か?外資が撤退したら困るからw個人は振り回されない事が大切! そんなに下げないから安心ホールド

377 :RE:2007/01/27(土) 12:28:10 ID:9EojGPVc
>375さん8976DAオフィスのホームページのプレスリリースに出ていませんか?

378 :名無しさん:2007/01/28(日) 21:59:25 ID:z2NaDiII
古い物件が多いが再開発プランでもあるのかな?

379 :名無しさん:2007/01/28(日) 22:24:37 ID:MoqN/XRA
377さん見当たらないですよ。

380 :RE:2007/01/31(水) 00:22:21 ID:9EojGPVc
>379さん失礼しました。遅くなりました。ホームページ>ディスクロージャー資料>決算短信でした。

381 :名無しさん:2007/02/02(金) 09:26:04 ID:i8pA6.8k
つっ、ついに越えてしまいました。80万円一気にいったー。ダヴィ本体も切り返し。恐ろしや金子っち。

382 :名無しさん:2007/02/03(土) 09:24:50 ID:xcgSNpto
100万円いきそう

383 :名無しさん:2007/02/03(土) 18:28:07 ID:lIaE4mZY
平均築年数、借入金比率トップage

384 :名無しさん:2007/02/03(土) 18:49:46 ID:3nR1Cb.Y
自分が買っていると格下げが悪だと思うんだろうな。こういうバカな連中にはなりたくないねぇ。

385 :名無しさん:2007/02/04(日) 00:38:35 ID:Qpg25cF.
勝てば官軍。上がったが勝ち。

386 :名無しさん:2007/02/05(月) 17:55:58 ID:O7Cx.oQY
ここは凄いな。50万円越えで増資の声もあったが、検査の関係か、増資もなく、そのうちに爆上げ。金子さん、運まで見方にしているな。

387 :名無しさん:2007/02/07(水) 13:52:41 ID:2CdA/1mU
90万越えました。築年数が古いやら、借入比率が高いやら、小事にこだわっていては、儲かりません。世界レベルで見てください。

388 :名無しさん:2007/02/08(木) 19:16:15 ID:d8CnHkAE
売りたくなるほど爆上げしてるな〜^^皆さんの目標株価はおいくら万円?

389 :名無しさん:2007/02/08(木) 20:38:32 ID:ycOOfSoU
買ったこと忘れて放置プレーずベスト

390 :名無しさん:2007/02/10(土) 08:21:15 ID:GBrCQ4GU
100円でも4%ぐらいは魅力

391 :名無しさん:2007/02/12(月) 21:55:44 ID:JgxL1zlo
東京のオフィス価格上昇中

392 :名無しさん:2007/02/12(月) 22:45:37 ID:w1g2.src
sage

393 :名無しさん:2007/02/13(火) 21:11:17 ID:sBmYXc0s
下がりだしたゾ。90万円を切って、下げに理由は分からないが、すぐに反転はないと思う。とはいえ、しばらく様子を見てみます。

394 :としぷん:2007/02/14(水) 15:35:31 ID:TxXHGQx2
ダビンチセレクト何をしたんでしょう?いやな感じ。

395 :通行人:2007/02/14(水) 17:39:35 ID:cy3OdF9w
DA投資法人に売却する価格を不当につり上げて売っていたということです。ここの多くの常連にとっては承知の内容でサプライズはなし。また分配金、LTVを考えて納得して買っていれば慌てる必要はない。非常に楽観的な見方をすると今までやりたいほうだいでREITに高値で売ってきたやり方にイエローカードが出されたの

396 :名無しさん:2007/02/14(水) 17:46:04 ID:O7Cx.oQY
“非常に楽観的な見方をすると…良い影響を与えます。”これ、面白いよ。

397 :島風:2007/02/14(水) 17:48:24 ID:ARaacgT6
ここがこんなに上がるなんて、ありえへんな マーケットは常に正しいんだろうが・・・。

398 :名無しさん:2007/02/14(水) 17:58:49 ID:CIWCLGKg
よくわからんがttp://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=FN&action=5&board=1008976&tid=8976&sid=1008976&mid=227

399 :名無しさん:2007/02/14(水) 18:03:50 ID:Kly7xknw
395へ質問もう少しわかりやすくいうと、DAは不当に高く物件を購入してしまった。それでも、利益がでてているから、分配金を支払える。もし、正当な価格で物件を取得できていたら、もっと利益がでて、分配金が増える。これでOK?

400 :名無しさん:2007/02/14(水) 18:39:47 ID:3nR1Cb.Y
>>395お前、間違いなく頭がおかしい。法令違反をした事実。ごまかすなバカ共よ。

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