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DAオフィス投資法人

1 :管理人★:2005/09/13(火) 00:30:24 ID:/u9p.7lc
資産運用業者:(株)ダヴィンチ・アドバイザーズ

901 :名無しさん:2008/05/14(水) 22:44:58 ID:SN7u/Dlg
ダヴィンチはREITの再編も狙っているそうですから、どうなるんでしょうね?

902 :名無しさん:2008/05/14(水) 22:48:18 ID:9lVhDoag
借り換えるために、大手の金融機関は回ったと思いますけど、相手にされなかったんでしょう。かと言って、クリードみたいにノンバンク行ったら、結果は見えている。減量経営やって、ビルをうっ飛ばすか、増資かの選択を迫られて、増資を選んだということではないか?要するに、思惑外れて、うまく行かなかったということだよ

903 :名無しさん:2008/05/14(水) 22:55:03 ID:dUkWN.Is
PTSでは、騰がっているよ。

904 :名無しさん:2008/05/14(水) 23:00:21 ID:HtEqmm.2
1口純資産なんていうのは、学者の机上の空論。物件価格が1割下げていたら、レバきかせているんだから、実質純資産は2割以上減。それを株価が示している。この実態を理解せず、デススパイラルデススパイラルって?2割、3割引きの増資なら、適正価格の増資だよ。だれがここに60万円で出資するって言うんだ?PTSが上がっている

905 :名無しさん:2008/05/14(水) 23:17:57 ID:t6FldPQg
都心オフィス中心で含み損抱えてるのはここくらい。市況に関係無くとんでも鑑定物件押し込まれて先細るんだからスポンサーが変わらない限りどうしようもないだろ。

906 :名無しさん:2008/05/14(水) 23:20:13 ID:rbsqGhhs
昨日からホルダーになっておりました。40万割れゲット!!って昨日は意気揚々だったのですが。結果的にはLTV30%になり成長余力もあるわけで決算前に増資不安が解消されました(もう手遅れですが・・・)ここ最近の不自然な下げは、作為的なものを感じます。プレミアムをつけると聞こえはいいがやることが大きすぎます

907 :名無しさん:2008/05/14(水) 23:21:19 ID:HtEqmm.2
長期的には疑問符つきまくりだが、高LTVによる破綻じり貧懸念については解決されたから、この2ヶ月はそれなりに戻すぞ。財務健全性は、REITトップクラスに躍進だからな。

908 :名無しさん:2008/05/14(水) 23:22:59 ID:HtEqmm.2
ダビンチには色々批判があるし、それはその通りなんだが、クリードやニューシティとダビンチでは、すごみが違うからね、かれらとは比較にならない。

909 :名無しさん:2008/05/14(水) 23:24:06 ID:plw5GsnY
>既存の投資主には逆鱗に触れますが怒ったホルダー、PTSで早く売ってくれ

910 :名無しさん:2008/05/14(水) 23:30:37 ID:rbsqGhhs
ある意味、いろんなサプライズをくれるね。一口ホルダーだから、焦りもないけど楽しみをくれるね。少し、ダヴィが好きになったよ。しかし、ここは唯一の遊び銘柄。残りは手堅い銘柄で固めています。アドレジも少し前まで欲しかったけどやはりPBR1倍割れ、高いLTV銘柄は敬遠したほうがいいね。

911 :名無しさん:2008/05/14(水) 23:33:51 ID:rbsqGhhs
コロンブス・・・って、ださい名前やな〜!

912 :名無しさん:2008/05/14(水) 23:35:13 ID:t6FldPQg
LTV下げが最優先なら増資する前に物件どんどん売れば良い。益出しだけじゃ無く損もきっちり出して相殺しないとポートフォリオの質は劣化するばかり。

913 :名無しさん:2008/05/14(水) 23:35:43 ID:rbsqGhhs
ダヴィンチも600億出資しておいてむざむざ損をするようなことはしないだろう。リートでは親がリスクを取ることが一番望まれているからね。たいした玉だ。

914 :名無しさん:2008/05/14(水) 23:43:21 ID:t6FldPQg
>>913ラサールでも同じような買い煽りあったな結果は・・・

915 :名無しさん:2008/05/14(水) 23:50:13 ID:HtEqmm.2
>>914結果は、短期なら良かっただろw

916 :名無しさん:2008/05/14(水) 23:51:36 ID:HtEqmm.2
あと、今回の増資は、ラサールの時より良いぞ。ラサールは、第三者割当をしながらLTVが高くて、引き続き増資危険水域。今回ダビンチは、財務健全性は上位になるからな。

917 :名無しさん:2008/05/14(水) 23:52:32 ID:kDjzp9LU
高値で親から物件ほうりこんで、高金利で借金して、分配金は少ししか増えません。売却益もそろそろ少なくなってくれば、あとは苦しくなるばかりでは、まともな銀行が貸さなくなればさらにいっそう苦しくなりますね。

918 :名無しさん:2008/05/14(水) 23:56:07 ID:HtEqmm.2
まあ、6月初めくらいまでは安心だよ。ダビンチが長期で保有に耐えるいい銘柄なんて、そんなこと言うつもり、全くないからね。

919 :名無しさん:2008/05/14(水) 23:59:53 ID:t6FldPQg
LTV高くて借換え厳しいから増資って根本的な解決になってないんじゃないか。追加物件取得凍結しないならいずれ新規融資で壁にぶち当たる。

920 :名無しさん:2008/05/15(木) 00:02:39 ID:t6FldPQg
しかし600億も出資できるならまっさらのREIT立ち上げれば良いのにな。

921 :名無しさん:2008/05/15(木) 00:07:28 ID:HtEqmm.2
ダビンチ嫌いが如何に多いかは、このスレでよく分かったwだが彼らはホルダーじゃないから、売らないしな。つまりたいていは評論家。ところで、プロジェクト2888分のXと、個人投資家のチラシの裏とで、微妙に(というより結構大きな)見解の違いがあって面白い。両方ともしっかりした見識と考えをもったサイトだけに、今回

922 :名無しさん:2008/05/15(木) 00:09:15 ID:HtEqmm.2
そうそう、ここで雪風さんのコメントが期待されますよ。まあ、なにが正しいかじゃなくて、折角のイベントなんで、雪風さんも議論に一石を投じて下さいと。

923 :名無しさん:2008/05/15(木) 00:18:19 ID:9lVhDoag
景気が回復して、東京地区のビルの市況が再度強気にならないと、DAのビジネスモデルは躓く運命じゃないか?ホルダーは、景気回復を願うしかないだろ?それまでの辛抱。しかし、景気がいつ頃回復するのかは不透明。金利もインフレ懸念から先高感強い。不動産業者にとったら、事業環境は良くないな。

924 :名無しさん:2008/05/15(木) 00:19:38 ID:t6FldPQg
この内容だと増資分のファンド組入の買いに期待して先回りするくらいしか儲ける機会はないかな。でも割当増資だと浮動株比率が低くなるからインパクト弱いんだっけ。

925 :名無しさん:2008/05/15(木) 00:50:02 ID:O3IaPAWA
いくら利払いが減るといっても、これだけの口数を増やしたのにどうして巡行分配金が増資前より増えるのかがよくわからない。どういう計算になってるのかな? わかる人、教えてくださいな。

926 :健太:2008/05/15(木) 01:12:23 ID:aZPLe.Wo
ひょっとしてDAがダヴィンチアドの子会社に該当することにならないか?子会社ではないとしても40%もの持分を持っていると親の物件売却益計上狙いの押し込みはできないと思う(5%ルール)。コロンブスの資本金が1億しかないから残りは借入か?TK出資?この辺が重要でしょ。大量保有報告で分かるかも営業目的にTK営業があるけど

927 :名無しさん:2008/05/15(木) 01:29:23 ID:t6FldPQg
>>925将来の賃料増額も予想に織り込んでの巡航9000だな実現しなかったら更に悲惨なことになりそう

928 :名無しさん:2008/05/15(木) 01:29:33 ID:O3IaPAWA
投資口数増 205000→343905(口)利払い減 72300(万円)増資をしなかった場合の一口当たり巡行分配金 (e)約8500円とプレスリリースに書いてあるから、分配金原資 = 0.85(万/口) × 205000(口) = 174250 (万円)増資をすると利払い72300(万円)が助かるか

929 :名無しさん:2008/05/15(木) 01:58:12 ID:t6FldPQg
運用の巧拙以前にやっぱここは取得価格に問題ありすぎだな。関係者そのうち後ろに手が回るかも。

930 :健太:2008/05/15(木) 02:11:13 ID:aZPLe.Wo
>>926 5%ルールはリートに関係ないや 訂正。今年から導管性要件が上位1社50%以上になったにしても、怖いね。課税を避けるためにコロンブスが売りに出てもプロスペクトみたいなのがチキンレースに出かねない?心配しすぎ?>>928今回修正後予想経常利益(6期)4896百万円6期売却益 △2574 6期一時発生経常費用 1124差し

931 :健太:2008/05/15(木) 02:41:34 ID:aZPLe.Wo
9000円/口は現行賃料ベース。利回り約4.5%追加購入500億でLTV40%、1000億で50%。NOI利回り4%−金利1.5%−運用報酬0.5%−減価償却0.6%=1.4% 建物比30%想定500億で2000円/口の分配金アップ。利回り5.5%金利1.8%でも1600円/口アップ。こんな感じ?

932 :健太:2008/05/15(木) 03:01:11 ID:7/B0Enhg
借入調達のほかに現在遊んでいる金が400億ある。これは追加金利負担なしで、物件利回り2.9%。3300円/口の増配要因。>>931と合わせると物件追加購入900億で配当金14300円/口、利回り7.15%。1400億で配当金16000円/口、利回り8%。

933 :名無しさん:2008/05/15(木) 03:02:38 ID:plw5GsnY
う〜ん どうも腑に落ちないとこあるよね。レバレッジをさげて巡航が変わらないってことは、単純にいって負債コストが想像以上に高い=要はまともなレンダーがいない・・ってことなんだろうね。クリードの借入れ金利もひどかったし。あと 大規模借り換えなんで融資手数料なんかもここ高そうだし。(融資手数料の相場って知

934 :健太:2008/05/15(木) 03:03:00 ID:7/B0Enhg
トップが上がりDAが下がったら交換するぞ!

935 :雪風 (xX) ◆xXUOeG5OIg:2008/05/15(木) 06:31:12 ID:1VHFgRJ6
>>922悪いけどもはや何も言いたくないです。気分が落ち着いたらこの件についてもコメント出来るかも知れませんが・・・・

936 :名無しさん:2008/05/15(木) 08:28:23 ID:kDjzp9LU
リファイナンス出来なかったのこりの400億はどうするのでしょうか。買い方が買い上げたところで増資分600億を売ってくるんじゃないの。それで400億返すのでしょうか。それに、1000億追加で物件購入が見た目では可能ですが、私が銀行ならここにはかかわりたくないな。

937 :名無しさん:2008/05/15(木) 09:02:33 ID:HtEqmm.2
>>924REIT指数では、浮動株という考え方が取られていない。

938 :名無しさん:2008/05/15(木) 09:39:37 ID:O3IaPAWA
>>930差し引き 3446百万円というのは、増資後(利払い軽減後)の分配金原資ということ?それなら、増資しなかった場合は3446百万円−723百万円 = 2723百万円 が分配金原資でOK?そうすると増資しなかった場合のの一口あたり分配金は2723百万円 ÷ 205000口 = 13283円 でプレスリリースで言ってる (e)約8500

939 :名無しさん:2008/05/15(木) 11:52:49 ID:O3IaPAWA
増資後の巡行分配金約9000円ってほんとかな?

940 :名無しさん:2008/05/15(木) 12:08:53 ID:t6FldPQg
物件取得余地があっても高金利と運用報酬増で分配金増加はほとんど見込めないってオチか。今の巡航利回りで満足する投資家はほとんどいないだろうけど売却益で嵩上げしていけばこれからも食いつく個人はいるんだろうね。

941 :名無しさん:2008/05/15(木) 14:37:13 ID:LWHKPgWQ
みんなもっと短期を考えているんだよ。どうしてダビンチみたいに劣悪な銘柄が買われるの?という質問は、また随分と純情な質問でもあるな。このスレの嫌ダビ論者は、“割安な”LCPでも買っているのがお似合いだ。ちなみに今日の出来高からして、個人買いもあるだろうが、大方、機関投資家が買っているのだろう。

942 :名無しさん:2008/05/15(木) 15:49:59 ID:t6FldPQg
ネガティブ意見に対していちいち嫌ダヴィとかレッテル張りするなよ。財閥だろうがダヴィだろうが運営姿勢が良ければ褒められるし悪ければ批判されてる。ただそれだけのこと。

943 :名無しさん:2008/05/15(木) 16:19:59 ID:w/jAOrLI
元々ダヴィンチが嫌いな人はホルダーではないので売り圧力にならない。今回の増資を親のファンドが引き受けたということで絶対損させるわけにはいかない(親の本業はファンドビジネス)。すると今までのメンテナンスなしのゴミ箱からメンテナンスしながらのゴミ箱に格上げされて運用、株価対策もまともになるかもしれないと

944 :名無しさん:2008/05/15(木) 16:27:25 ID:dUkWN.Is
意見が分かれていたが、結果は ”上昇” でスタート。425千で購入。権利日までは、買いのスタンス継続します。

945 :名無しさん:2008/05/15(木) 17:25:09 ID:LWHKPgWQ
>>942「ネガティブ意見に対していちいち嫌ダヴィとかレッテル張りするなよ」ごめん、こめん、今日はこっちが鷹揚になるべき日だな。

946 :健太:2008/05/15(木) 19:23:45 ID:aZPLe.Wo
前場寄付きを成り行きで買ったら42万5千円。予想外に高かった。微妙。(にもかかわらず勢い余って親も2口×10万4千)勝負はこれからだね。ラサールで下手こいた(5万損切り)自分が行っても説得力ないかもしれないが、財務体質に不安のあるリートが現状打破するにはリセット大規模増資が手っ取り早い?そしてそれが結

947 :健太:2008/05/15(木) 20:01:52 ID:aZPLe.Wo
>>馬鹿を見るのは長期安定投資家のみ?↑訂正長期ホールダーが真っ先に馬鹿を見、その他がそのうち馬鹿を見る。曰く、みんなまとめて桃太郎。せいぜいNBFやJREあたりでお代官様のお情けにすがる程度。これって投資だろうか?

948 :名無しさん:2008/05/15(木) 20:17:50 ID:zGTmnO66
>>947ババ抜き?でもなかなか心理戦で楽しめる。ルーレットやパチンコよりはマシでは?

949 :健太:2008/05/15(木) 20:25:33 ID:aZPLe.Wo
ババ抜きというか、既得権益層が庶民の不満をそらすために対外戦争を仕掛けるとか、白人征服民がインディオの部族対立をあおるってな構図でないかい?

950 :名無しさん:2008/05/15(木) 20:46:17 ID:HtEqmm.2
少なくとも、ニューシティのような意味不明型増資は、新規投資家からも総すかんだが、ダビンチ型ならまだましということだ。ニューシティの場合、第三者割当の意味が分からない。LTVを下げたいならもっと抜本的な解決が必要。あんな小手先のその場しのぎをしても、だれも評価しない。その点で、現状での対策としては(現状

951 :名無しさん:2008/05/15(木) 22:16:37 ID:0vV0VrtA
ニューシティが今日下げたのも、そのあたりが原因だと思う。ダビンチは良くも悪くもやる事がでかい。高みの見物。

952 :名無しさん:2008/05/15(木) 22:18:45 ID:5b/8KsgE
ダビンチ、必死だね。

953 :健太:2008/05/17(土) 00:36:50 ID:aZPLe.Wo
増資しなかったら7期以降の経常利益1,815百万円。これには融資手数料10億を見込んでいる。その算定根拠は第5期予想で利息以外の経常費用が9億弱あるから。ただ、この9億が適正か否かは不明。上方修正演出用バッファーが含まれていると思うがどれほどだろうかね。第5期の予想修正IRがないことを考えるとそんなに

954 :健太:2008/05/17(土) 00:37:57 ID:aZPLe.Wo
↑953間違いです。

955 :名無しさん:2008/05/17(土) 13:10:03 ID:dUkWN.Is
今回の評価はここ数日で決まるよ。

956 :名無しさん:2008/07/17(木) 03:47:35 ID:MQUg3mMs
小島鴻笙 もろ山・埼玉 350-0433 埼玉県入間郡毛呂山町西大久保 内野鶴峰 鶴ヶ島・埼玉 350-2206 埼玉県鶴ヶ島市藤金 荒江光 三 芳・埼玉 351-0031 埼玉県朝霞市宮戸 加藤光葉 和 光・埼玉 351-0104 埼玉県和光市南4 鈴木登志美 まりも・城西 351-0115 埼玉県和光市新倉5 田光彩 新座栄・埼玉 352-0014 埼玉県新座市栄 鈴

957 :名無しさん:2008/07/17(木) 07:11:17 ID:dUkWN.Is
>956時々、こんな情報が出てくるが、この人たち、なんだというのかね?

958 :名無しさん:2008/07/17(木) 12:58:04 ID:RyQt4zbQ
埼玉県に住んでるREITの所有者リスト?

959 :名無しさん:2008/07/17(木) 18:37:52 ID:l4YXVThg
書道教室か。スレ的に何の意味があるのかは分からんが。

960 :名無しさん:2008/07/18(金) 13:53:47 ID:ijVyYOMk
ダビンチはダーティなイメージがあるから損をしているね。

961 :


962 :名無しさん:2008/08/18(月) 19:35:22 ID:dUkWN.Is
ビル売却で45億の利益。すごい。今日の急騰の理由がわかった。分配金大幅増。うれしいね。他のリートも物件売って、分配金増額したら騰がるよ。

963 :名無しさん:2008/08/18(月) 19:45:27 ID:dUkWN.Is
>96249億の利益。今期の分配金26,475円。

964 :名無しさん:2008/08/18(月) 20:43:52 ID:w/jAOrLI
>>962どこのREITでもこんなうまいぐあい?に売れるわけではないです。リプラス物件なんかは簿価の2割引ぐらいでも買ってくれる人がいなかったんだと思います。ここは親ダビンチから高値で物件を回されて簿価で売却出来ればいいほうかなと思ってましたが過去に売った物件も含めて十分に売却益を出しているので運用会社は

965 :名無しさん:2008/08/18(月) 20:58:03 ID:jDh2rzPk
リプラスとDAのちがいは親の有能さ。ダビンチはあまり信用できないのだが、有能。だから投資家にも利益のおこぼれがある。

966 :名無しさん:2008/08/18(月) 22:51:58 ID:CfId05j.
ここの親のトップは、たしかアメリカで不動産業、資金調達などを学んできた方だと思います。外資にも顔が利くし、資金調達能力、転売能力では抜群のようですね。ただ、少しダーティなイメージがあるのが欠点です。ひとつ間違えば大損をする危険もあるというのが私の認識ですから、私はなかなか手が出せません。大穴狙いなら

967 :名無しさん:2013/03/13(水) 02:51:12 ID:ub/5ycTs
5年後は1400ポイントだよ

968 :名無しさん:2013/03/14(木) 20:08:56 ID:pDM0JF0M
リートは今日も上昇

969 :名無しさん:2013/03/15(金) 02:44:58 ID:LG//iXW+
ダヴィンチって今どうなってるの?

970 :名無しさん:2013/03/15(金) 17:18:44 ID:PkttTpCs
>>960
そんなことないよ

971 :名無しさん:2013/03/15(金) 22:54:40 ID:w5TBLK4U
>>965
その割には大和証券になったよね

972 :名無しさん:2013/03/16(土) 14:28:08 ID:z1hCk7AY
446,500まで上がったね

973 :名無しさん:2013/03/17(日) 13:32:44.44 ID:IJinKI++
DAって何の略?

974 :名無しさん:2013/03/17(日) 16:46:22.81 ID:MH0wQavs
ダンスの学校じゃないかな?
www.da-tokyo.ac.jp/

975 :名無しさん:2013/06/28(金) 19:45:12.23 ID:M+YtCqtU
そうなの?

976 :名無しさん:2013/07/04(木) 20:37:31.02 ID:yC3Ne1Mg
ダヴィンチ・アドバイザーズって今どうなってるの?

977 :名無しさん:2013/07/08(月) 23:01:33.06 ID:cgMBTOcg
どうなってるんだろうね

978 :名無しさん:2015/02/09(月) 20:33:15.30 ID:D08pXHCg
ちゃんと存続してるじゃないか。

・・・と思ったら決算短信は2010年で止まっている。
別のページには半期報告書があってこちらは最新のよう。
www.davinci-holdings.co.jp/site/file/tmp-vHdg3.pdf
会計士のチェックを受けてないから決算の欄じゃないのかな。


979 :名無しさん:2015/02/10(火) 02:39:05.60 ID:M1XtK89o
懐かしや、
不動産流動化銘柄の代名詞だったダヴィンチ。
今はケネディクスだけど、昔のダヴィンチは凄かった。
諸行無常ですな。

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