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レス数が900を超えています。1000を超えると表示できなくなるよ。

[3229]日本コマーシャル投資法人その5

1 :管理人★:2010/04/17(土) 20:36:38 ID:???0


872 :名無しさん:2010/10/13(水) 22:46:43 ID:UwR5vbkg0
>>871SBIの場合はユナに変わるはず。他の証券会社も同じ場合もあるだろうけど強制決済の証券会社もある。

873 :名無しさん:2010/10/14(木) 00:31:25 ID:gJjaXeuQ0
SBIがどうなるかは問い合わせないとわからないのかなぁ

874 :名無しさん:2010/10/14(木) 00:36:55 ID:QSBpJBS60
電話して聞いたら、大和はそのままでOKとのこと。日レジ→アドレジは決済だったけ今回はユナへの合併だからかな?

875 :名無しさん:2010/10/14(木) 00:59:31 ID:gJjaXeuQ0
SBIは期日が近づいたら聞いてみようかな。5枚ほど持ってるけど、現引きしなくていいなら、安く買ってるから、そのまま維持していたいんだよね。

876 :名無しさん:2010/10/14(木) 12:24:27 ID:gJjaXeuQ0
>>872874さんありがとうございます。ユナと日コマとの乖離がどうなるか興味深いです。合併交付金もあわせると、ほとんど乖離がなくなるのでしょうかね。

877 :名無しさん:2010/10/14(木) 12:30:55 ID:MSs7zM2M0
今日も蓋ハンパね

878 :名無しさん:2010/10/16(土) 17:06:25 ID:yE/YRTNM0
コマの決算で合併交付金2000円と発表があった。ユナの分配金が2667円。ほぼ遜色の無いレベル。ただし、コマは3ヶ月決算なのとユナと比較すると割安なのでここは断固買いだと思う。この決算なら合併が破談になった方が実入りがいいと思うのだが。

879 :名無しさん:2010/10/16(土) 17:22:09 ID:t6FldPQg0
低金利効果等でユナの分配金は上積みあるだろうし現状ほぼフェアバリューかな合併前売り抜けの機会も伺いたいなら流動性高いユナの方を買っとくべきかなと思う

880 :名無しさん:2010/10/16(土) 23:09:57 ID:p3Huf1yU0
流動性高いのは明らかにコマだろ

881 :名無しさん:2010/10/16(土) 23:18:29 ID:p3Huf1yU0
コマは安全をみて合併交付金2000円と発表してそうキリが良すぎるので合併交付金は1000円近く増えてもおかしくない

882 :名無しさん:2010/10/17(日) 07:30:52 ID:t6FldPQg0
単価に六倍の開きがある状況で直近出来高ユナ比同等〜せいぜい3倍程度でコマが明らかに流動性高いってどんな思考回路だよ

883 :名無しさん:2010/10/17(日) 07:51:36 ID:yE/YRTNM0
>>881調子のいい時のコマなら半期1万円弱。一方、ユナは2万弱だ。1/6にすれば3000円強。コマ3=ユナ1である。合併費用を含まない最新決算でもコマ2:ユナ1だ。合併があくどいことを隠すために交付金をユナの1株あたりの金額以下に抑えたと見るけど。

884 :名無しさん:2010/10/17(日) 08:27:44 ID:t6FldPQg0
リファイナンスリスクに直面して合併なったんだから今更調子の良いとき云々言っても無意味な仮定でしかない合併比率が一遍の曇りなく妥当とは言わないけど抱えてるリスクを考慮せず収益力だけで比べる投資家がいるから安物買いの銭失いなりやすいのかなと思う。単独で生き残った方が得って簡単に言ってくれるけど経営陣の悪

885 :名無しさん:2010/10/20(水) 22:12:34 ID:yE/YRTNM0
合併後はLTV減少のため不動産を売るのではないか?LTV10%で額は400億程度。NOIが24億。金利は8億。減収16億。これだけで年1000円の減少。6倍なので6000円の減少。reitはLTVを高めることによりレバレッジ効果を発揮できる。不動産の売却以外だと増資だ。売却と増資のセットが合併後に出てくると思う。

886 :名無しさん:2010/10/20(水) 23:51:02 ID:XaV7k1EA0
>>885意味不明だよ。

887 :名無しさん:2010/10/21(木) 01:28:55 ID:VNtmr7OQ0
>>886安く買いたいという気持ちを読み取ってあげなきゃ。そもそも意味不明じゃなくて知ってる単語つなぎ合わせただけの中身のない妄想だから。

888 :名無しさん:2010/10/21(木) 10:26:05 ID:d7fxADbA0
>885当然不動産の処分はあると思います。アドレジの場合と類似のケースを予想しています。ただ処分に見合う物件を買うでしょうからその面での減収はさほどないと思います。多額の売却損は当然負の暖簾でカバーできます。一方でLTVを下げる為に増資も3〜400億円するでしょう。当面分配金に支障をきたしそうですが不良資産売

889 :名無しさん:2010/10/21(木) 17:49:59 ID:yE/YRTNM0
不動産の含み損が増大しているのが気になる。前8月期で400億強になっている。LTV65%の水準。一方、借り入れ金利は0.3%低下。リファイナンス費用の低減と併せて今後効果が出てくると思う。今日は大きく売られた。どこが売り込んでいるのかは分からないが株数も大きいのでどういう思惑なのか気になる。

890 :左藤:2010/10/21(木) 17:57:28 ID:XxtPm0HM0
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891 :名無しさん:2010/10/21(木) 20:34:24 ID:4K3NvFLsO
露骨な蓋だなー!何なんだ、一体!

892 :名無しさん:2010/10/21(木) 21:27:26 ID:S/yBfYVY0
合併時にコマとユナの価格が安ければ負の暖簾が大きくなるため新生ユナの価値が上がるという理解で宜しいでしょうか?

893 :名無しさん:2010/10/22(金) 01:23:31 ID:aDT71Ldo0
>>892コマの価格はいくらでも関係ない。ユナの価格は安い方が負ののれんの発生額が大きくなる。新生ユナの価値がそれによって上がるかどうかは市場判断によります。

894 :名無しさん:2010/10/22(金) 10:29:34 ID:d7fxADbA0
>892資本勘定の中で株主資本になるか負の暖簾(利益剰余金)になるかの違いで法人の価値そのものには関係ないと思います。但し昨日のユナの株価からコマの8月決算をもとに負の暖簾を試算すると現在のコマの株主資本の1167億円は232億円に圧縮されます。コマの決算報告が正しければ所有物件の毀損は455億円で1167−232-455=480

895 :名無しさん:2010/10/22(金) 10:36:49 ID:j3pbCVBU0
>>892おおむね正しいよ。鑑定価格に比して、ユナコマ価格が下がれば下がるほど、負の暖簾は大きくなる。

896 :名無しさん:2010/10/22(金) 12:43:44 ID:aMtlZK3Q0
>>894コマの継続鑑定1962億円は信用しない方がいいよ。ユナは5月11日の合併説明会資料のP14でコマの資産を1704億円と評価している。ttp://www.united-reit.co.jp/merger/合併時に再度評価すれば、さらに下がるのではないかな。資料には「負ののれんが約130億円発生の見込み」って書いてあるから、株価下落の影響(△20億円

897 :名無しさん:2010/10/22(金) 17:53:04 ID:yE/YRTNM0
>>8961704億は実勢の価格とは異なると説明されている。7月のアーバンの決算説明会では負ののれんは160億となっている。

898 :名無しさん:2010/10/22(金) 18:16:35 ID:d7fxADbA0
>896894です。確かにユナの運用会社の阿部氏も5月11日の説明会で130億円に言及していました。同時に負暖簾は大きく変わる可能性があるとエクスキューズも云っていました。所で今回のコマの決算はユナの指導のもとで行われたと見るのが妥当ではないでしょうか?6月末にコマの運用会社はユナの運用会社の傘下となり役員が派遣

899 :894:2010/10/22(金) 19:26:22 ID:WXgiiWjI0
皆様、情報ありがとうございます。もともと多くもってましたが昨日にしこたま買い増しました。自分なりに計算しての判断ですが合併後も半分は持ち越したいと思います。増資を乗りきった後1口11万にはなると思っています。

900 :894:2010/10/22(金) 20:22:31 ID:ABthgM.M0
皆様、情報ありがとうございます。もともと多くもってましたが昨日にしこたま買い増しました。自分なりに計算しての判断ですが合併後も半分は持ち越したいと思います。増資を乗りきった後1口11万にはなると思っています。

901 :名無しさん:2010/10/22(金) 23:06:49 ID:yE/YRTNM0
合併がうまく行くかどうかだが、インヴィンシブルの様に合併したものの危機に見舞われることもあり得る。合併後約半数の不動産を売却し、有利子負債を減らしたものの逆にLTVは上昇して12月のリファイナンスの見通しが分からない状態になっている。売却損は負ののれんを活用したものの、負ののれんは現金ではなく帳簿上の

902 :名無しさん:2010/10/22(金) 23:22:26 ID:UnwE6S2k0
>>901ええっ?どう考えたらそんな考えになるのだろうか。インヴィやニューシティーが抱える問題がまるで異なる。そんな可能性はまず起こらない。

903 :名無しさん:2010/10/23(土) 01:27:27 ID:RUq8Kq6I0
>>901売却損が生じようとも、売却に支障が出ないのだから、いくらでも売って現金化をできる状態になったわけさ

904 :名無しさん:2010/10/23(土) 05:56:46 ID:yE/YRTNM0
>>903借金100億で購入した不動産を50億で売却。売却損50億は負ののれんで帳消しになるが、100億の借金は50億しか返済できない。50億の借金はそのまま。借金したままなら実効NOIが6%とすれば金利等払っても1億程度の収入が有る。売却すると収入なして金利払いのみ。逆に1億支払いが増える。差し引き2億の

905 :名無しさん:2010/10/23(土) 06:01:13 ID:yE/YRTNM0
日銀による取得はまだまだ先のようだ。ETFやREITの購入には財務省・金融庁の認可が必要で、慎重に検討を進める。28日の次回会合では、信託銀行に買い取りを委託する案を軸に大枠をまとめる見込み。詳細の決定は11月15〜16日の会合に持ち越す見通しだ。ttp://www.nikkei.com/news/headline/article/g=96958A9C9381959

906 :名無しさん:2010/10/23(土) 09:32:40 ID:cuTXzg1Q0
>>904その隠微がなんでこんなに値持ちがいいのかさっぱりわからん。

907 :名無しさん:2010/10/23(土) 10:20:13 ID:jFpB.a/w0
そりゃまだ先でしょすぐに日銀が買い取ると思ってた人はさすがにいないでしょ

908 :名無しさん:2010/10/25(月) 09:04:15 ID:9InxacgYo
>>904100億で購入して50億を借金してるぐらいのLTVなら、そういった考えに至らないと思うけどなぁ。ンウ゛ィは別格だが、ここは問題無い。増資が無くても、なんとでもなるし、増資すれば、さらにうまく立ち回れると思うよ。

909 :名無しさん:2010/10/25(月) 11:08:23 ID:jX43kGiU0
合併後の巡航分配金2万円を予想。みんなは、いくら?

910 :名無しさん:2010/10/25(月) 11:39:23 ID:RUq8Kq6I0
だな。購入額ベースでLTV50%程度だとすれば、100億を借金で賄っている場合、購入額は200億の物件とになる。いくらなんでも200億が50億でしか売れないなんて想定は無理があるだろw

911 :左藤:2010/10/25(月) 12:03:08 ID:JJ4UrGrk0
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912 :名無しさん:2010/10/26(火) 20:13:45 ID:Gqxq7tZk0
今日、ユナイテッドアーバンの稼働率が更新されたのをみていた。そういえば、ここの稼働率っていまどうなってるのだろう?

913 :名無しさん:2010/10/26(火) 23:34:48 ID:UnwE6S2k0
(鑑定価値196280百万-有利子負債134392百万)÷全体257400口=24万強鑑定通りで売れるとするとまだこれくらい価値あるんだねえ。それでも1口出資額から見れば半額で、上手な運用だったと褒めてあげたい。現実はもっと厳しく鑑定-7%で売却しても19万弱。今の市況だとこんなもんだと思うのだが、このまま9万弱で吸収されてし

914 :名無しさん:2010/10/26(火) 23:45:11 ID:gJjaXeuQ0
>>913信用という箍が外れてしまうと価値が散逸してしまうのだろうね。縄も束ねると強くなる。日コマは、空中分解してしまいそうなところをユナに拾われたのだから、9万円ということだろうね。水に落ちた犬は叩け。

915 :名無しさん:2010/10/27(水) 00:01:25 ID:UnwE6S2k0
>>914まあ、第2のニューシティー候補筆頭だったのでそうなのかも知れないですが・・・。ここ数日でかなり腰を入れて買い集めた自分を振り返り、ハイエナ根性を感じてちょっと黄昏。それにしても魯迅の言葉がさらりと出るところ、格好良いですな。

916 :名無しさん:2010/10/28(木) 14:54:23 ID:grLjnzyk0
合併分配金修正理論値あたりでうろうろだね、日レジのときは2%ぐらい有利だったのに。

917 :名無しさん:2010/11/03(水) 11:28:06 ID:ycBuVzbU0
まだ先か

918 :名無しさん:2010/11/03(水) 12:31:25 ID:XaV7k1EA0
ま、負の暖簾の為にあからさまに操作されてはな。

919 :名無しさん:2010/11/07(日) 23:17:30 ID:bW0DCmd.0
>>871SBIの無期限信用のままだと、合併交付金が満額貰えるのか、強制決済になるのか問い合わせされましたか?もし、回答頂いていたら教えて頂けますか?

920 :名無しさん:2011/04/24(日) 17:53:59 ID:D8HEU4hs0
買取請求している人いる?

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