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レス数が900を超えています。1000を超えると表示できなくなるよ。

[8960]ユナイテッド・アーバン投資法人その3

1 :管理人★:2011/02/16(水) 00:11:17 ID:???0


601 :大変大変:2011/12/03(土) 20:05:29 ID:b/CkxFtI0
月曜日に賭けます。

602 :名無しさん:2011/12/05(月) 00:05:59 ID:ItU9xm2g0
何枚賭ける(売る)んですか?w

603 :大変大変:2011/12/05(月) 17:32:11 ID:EQV7hJ4A0
とりあえず、上昇。

604 :大変大変:2011/12/07(水) 18:09:58 ID:V8USAcY60
現在、停滞中

605 :名無しさん:2011/12/16(金) 23:23:13 ID:ItU9xm2g0
現在、踏ん張り中次はアドレジ買い支えますw

606 :名無しさん:2011/12/19(月) 13:29:13 ID:dDOtKB..0
近々噴くなこりゃ

607 :大変大変:2011/12/19(月) 17:34:32 ID:07GknoaQ0
!!

608 :大変大変:2011/12/21(水) 18:07:41 ID:h4J7S9qw0
なんとか

609 :大変大変:2011/12/27(火) 17:44:42 ID:yMdVwhAI0
ほっと

610 :名無しさん:2011/12/27(火) 18:21:33 ID:XlyRcmqY0
予想通りちょっとだけ噴いたwナンピン続けた甲斐があったわJALシティとか優良物件買えてるし来期は分配金あがるだろーと思ってる年末と大発会で9マソは付けると思うがどうだろ?

611 :名無しさん:2011/12/27(火) 18:52:57 ID:1m/rw9TE0
噴いたところでほぼ全てりぐったけど早かったかな?今日は何か強かったな。

612 :大変大変:2011/12/29(木) 18:48:06 ID:WPmDiAfE0
明日に賭けます。

613 :大変大変:2011/12/30(金) 15:17:26 ID:OEk4PuCA0
大発会に賭けます。

614 :名無しさん:2012/01/02(月) 18:32:30 ID:F.tGspVY0
前回、200株@80000買い、200株@90000売りで成功したので、再度、120株@80000買いで持ち越し。

615 :名無しさん:2012/01/04(水) 17:04:05 ID:F.tGspVY0
>>617本日は弱かったので、@90000は困難とみて、早々に利食い。

616 :大変大変:2012/01/06(金) 17:52:21 ID:YDRz9rHY0
何とか、持ち直しそうです。

617 :大変大変:2012/01/12(木) 17:59:46 ID:SI1zFZrU0
とても苦しいです。

618 :名無しさん:2012/01/12(木) 22:00:14 ID:j8vfNCkA0
今の価格は割高ではないのか?これだけの価格を維持しているだけでもすごいと思う。

619 :大変大変:2012/01/13(金) 17:34:36 ID:RPsMfKZU0
>>618 そうか

620 :名無しさん:2012/01/13(金) 19:33:30 ID:2gRdkTFU0
そうだ!

621 :大変大変:2012/01/30(月) 17:56:08 ID:2fGOQUCw0
新展開は、ないのか。

622 :名無しさん:2012/01/30(月) 22:49:12 ID:p2DfJhTQ0
ここ1ヶ月意味不明な書込みしかないのは、この銘柄にみんな興味がないのだろう。負暖簾125億程度あったが、今のペースでいくとあと4〜5年で使い切る計算。分配金は負暖簾で20%上乗せされたものであるので、実質の利回りは5%強。今の水準はまだ割高と考えるべき。

623 :名無し:2012/01/31(火) 23:49:25 ID:leyanWYk0
つい先日まで8万円程度だったので、50口ほど仕込んで置いたら3千円程度上げたので、ほとんど売りました。ほんの数日で半年分の配当金が稼げるなんて・・・

624 :名無しさん:2012/02/01(水) 09:10:37 ID:lX5BnFSI0
そりゃ良かったね。おめでとさん。

625 :大変大変:2012/02/01(水) 17:39:03 ID:TqnCrICY0
上昇の予感あり

626 :名無しさん:2012/02/01(水) 19:43:29 ID:Wr2Iuj1I0
本日、逃げ切り。ごちそう様でした。想定外に上がったけど、買上げてくれた人に感謝。

627 :名無しさん:2012/02/02(木) 07:55:50 ID:lwh7/C6A0
そりゃ良かったね。おめでとさん。

628 :名無しさん:2012/02/02(木) 11:03:52 ID:nrQ2iIEs0
ユナは今日も続伸ですw

629 :大変大変:2012/02/03(金) 17:35:42 ID:MSR9HUDM0
本日も上昇 ほっと一息

630 :変大変大:2012/02/04(土) 00:22:30 ID:EjNS.Jn6C
本日も昇天さくっと一抜き

631 :名無しさん:2012/02/04(土) 00:40:01 ID:616GjUbI0
GCですね。雲の厚いところを一気に抜けてきたし、勢いがありそう。

632 :名無しさん:2012/02/07(火) 00:28:56 ID:/D1bNUmw0
買いたい・・・。

633 :名無しさん:2012/02/15(水) 16:21:22 ID:2wu0St12
平和やMIDみたいな高配当・高リスク銘柄まで上げてきてるのに、ここだけひどいですな。

634 :名無しさん:2012/02/15(水) 20:01:29 ID:89b4ZjZ+
アドレジや大和ハウスリートと違って、ここの負暖簾での分配金底上げは酷く、計算上数年しか持たないので利回り的に非常に割高だったからしょうがないとは思う。
他が明日以降も上がるのであれば、少しづつ連れ高にななるでしょうか。

この間の決算説明みたが、日コマ由来の物件の利回り低下って酷すぎますね吸収した旧ユナの投資主は割りを喰いました。
合併時にあれだけ切り下げしたにも関わらず・・・。
相当腐った運用だったんですな。

635 :名無しさん:2012/02/24(金) 19:18:13 ID:Z+bpRbzM
ここは出遅れ銘柄でつか?

636 :名無しさん:2012/03/30(金) 02:17:49 ID:lxPVo/Jw
ここは昨年末あたりから丸紅が手掛ける匿名組合に出資し始めているんだけど、どうも怪しい。

IRを見ると、出資に対する配当利回りが14.1%とか11.6%とか、ちょっとありえない数字。
よくIRを読んでみると、匿名組合がノンリコースローンで2〜3倍のレバレッジをかけてた。
リート本体も約2倍のレバレッジをかけてるから、実際は2階建で約4〜6倍のレバレッジってことになる。
匿名組合を隠れ蓑にLTVを低めに見せることができる訳だ。


637 :名無しさん:2012/03/30(金) 02:18:50 ID:lxPVo/Jw
おまけに、匿名組合で発生した損失は出資割合に応じて出資者が被ることになっている。
つまり目先は高利回りだけど、将来に匿名組合が物件を処分するタイミングで大きな損失が発生する可能性がある。

丸紅もそんなことは十分承知しているから「優先交渉権」というものをつけている。
「優先交渉権」の名の下、匿名組合の物件を損失が出ない金額でユナが引き取ることができるのだ。
ユナは損失を顕在化させずに済み、分配金を維持できる。
ただし、それは物件の含み損という形でバランスシートに表れてくる。

いま、ここは負暖簾で何とか配当を維持している状況なので、
目先の配当金を上積みするために丸紅がひねり出した妙手とも言えなくもないけど、
やっぱり胡散臭いと感じるほうが強い。

かれこれもう4年近いホルダーだけど、そろそろ撤退しようと思います。


638 :名無しさん:2012/03/30(金) 04:15:27 ID:wV0HecsQ
分割前は良かった。

639 :大変大変:2012/04/02(月) 18:36:43 ID:AAtLzEkM
 ・・・・・

640 :宮本武蔵:2012/04/06(金) 18:50:34 ID:aGPsz0/Q
管理人覚悟ーーー・・・

641 :大変大変:2012/04/11(水) 18:09:54 ID:mCLCFHlk
>>637 撤退されましたか???

642 :大変大変:2012/04/19(木) 17:52:14 ID:/aduCL1o
>>637  撤退されましたか???

643 :大変大変:2012/04/25(水) 17:46:43 ID:Vswj9lds
 とりあえず、9万5千円超え  

 何とか上昇中・・・

644 :名無しさん:2012/06/14(木) 00:55:05 ID:XcearUZo
637です。
久しぶりに来ましたが、閑散としていますね。

4月末に撤退したので、結果的に良いタイミングだったようです。
売却益はほぼゼロなので、これまでの配当分だけは儲かりました。
まぁ、他銘柄の含み損の前には焼け石に水ですがwww

それでは、皆様に幸あらんことを。

645 :名無しさん:2012/06/22(金) 15:26:45 ID:lE1lEWLI
もう手遅れかと思ったけど決意して朝買った。今日のところは含み益。今後どうなる事やら。

646 :名無しさん:2012/06/23(土) 11:40:13 ID:5J8Aq5mc
ここは匿名組合を利用したおかしなことをしているのですか。

647 :名無しさん:2012/06/24(日) 09:30:52 ID:F+hwvtbM
レバを掛けて不動産を買っている匿名組合の権利を所有しているということを指してますか?
この匿名組合が解散する際に優先的にその物件を買い入れする権利と抱き合わせにして匿名組合の権利を買い入れてたような記憶があります。
有料物件が安く買える可能性がある反面、匿名組合をまるがかえする毀損購入のリスクもあるともいえます。


648 :名無しさん:2012/06/24(日) 09:53:48 ID:s064T9fE
647>>>>
教えていただいてありがとうございます。ホルダーなんですが今後のこのリートの見通しはいかがでしょうか。私は素人ですのでご意見を頂ければありがたいと思います。よろしくお願いします。

649 :名無しさん:2012/06/25(月) 21:18:35 ID:oewDTA1E
>>648
ここの見通しは、最高です。
1 まず、日コマを買う時に、3割引きで評価し、さらにいくらか引いて買ってるから(負ののれん分)、物件に含み損がありません。
2 日コマ時代の、高金利の借入金が、続々と低金利に借り換えされていっています。
3 しばらく、負ののれんがあるので、分配金は一定です。
4 最近、誰かが売って値下がりしてます。

J-REITに今ここ以上の銘柄はありまへんで。

650 :647:2012/06/25(月) 22:41:34 ID:sTVcpzRs
どう考えるかは人其々、今の値段で安定的に分配が出るならそれで
いいとも言えます。
地合に吊られて下落してるときにさくっと購入がよいでしょうね。

アドレジとユと、ビライフは、配当もらいながら、高くなったら一部
利益確定、突っ込んだときに買い増しがよいかと思いますよ。

651 :名無しさん:2012/06/26(火) 05:37:59 ID:VoONJnOU
649,650>>>>
参考にいたします。どうもありがとうございました。

652 :名無しさん:2012/06/27(水) 21:06:37 ID:vZfJpk5A
湯女がそんなにいい銘柄とは思えんけどなあ。むごく負の暖簾取り崩して、なお且つ匿名組合を使い怪しい真似をして配当をやっとこ維持している。素人さんへの買いあおりかな。

653 :名無しさん:2012/06/28(木) 12:18:05 ID:???
7月の決算で、負ののれんに頼らず、どの程度2750円の配当ができるか。
決算次第だろう。負ののれんへの依存が半減するだけで、
相当安定性が増す。

654 :名無しさん:2012/07/02(月) 20:11:19 ID:???
↑激しく賛成www
ここ、1、2年様子見だったがそろそろ参戦します
理由は日コマの呪いが解けつつある事、AA銘柄であること、
資産規模が大きい事、欧州が安定すれば凄まじい過剰流動性相場が
起きる事です。
今年は日賃、プレミア、ホテルファンドで全勝です
今年後半はここで勝負します

655 :名無しさん:2012/07/04(水) 13:07:31 ID:RjGTEOz2
ここ、良い銘柄ですよね(^-^)/

656 :名無しさん:2012/07/04(水) 16:19:29 ID:gzw2FmTM
その割には株価体たらく。

657 :名無しさん:2012/07/04(水) 19:14:29 ID:oA+PuFKs
>>656
だからいいんじゃないか。
高かったら、他のといっしょ。

658 :名無しさん:2012/07/04(水) 19:49:54 ID:gzw2FmTM
まだ上がるなら買うけどねえ。怪しいねえ。暖簾使って低分配金だもんねえ。

659 :名無しさん:2012/07/05(木) 08:59:07 ID:c2L9VfoU
低分配???
いくらぐらいだったら適正と考えてるの??

660 :名無しさん:2012/07/10(火) 15:03:04 ID:tlL3LCaI
クソ銘柄だなあ。

661 :名無しさん:2012/07/10(火) 20:38:22 ID:uuWwtbMo
いや、ここは完璧な銘柄だ。
日賃とここは、完璧だ。
分からない人には分からないけど、決算説明書と、物件の入れ替え、借り換え金利、
減価償却の案配をみたら分かる。
数年後には、誰でも分かるが、今は分かる人にしか分からない。

662 :名無しさん:2012/07/10(火) 22:12:12 ID:tlL3LCaI
それ褒めてるの・それとも皮肉?物件の価値が良くないんじゃないの〜〜〜将来性がないんだろう。

663 :名無しさん:2012/07/13(金) 15:52:41 ID:0Mbu+IC2
何じゃこの決算はああああああ!!!!!!!!

664 :大変大変:2012/07/15(日) 14:20:02 ID:LI/mnEyE
>>663・・・確かに大変だ。・・・

665 :名無しさん:2012/07/17(火) 12:04:18 ID:JIFZUORY
腐れ決算だから寄りで叩き売ったら上がってるじゃんかあああああ!!!!なしてじゃぁぁぁぁああああああ!!!!!!!

666 :名無しさん:2012/07/17(火) 14:40:37 ID:vqEywCVE
この決算悪いと思ったの?
何で?この決算で、のれん無しで2750円越えの目処がついたと思ったけどね。

667 :名無しさん:2012/07/17(火) 15:10:34 ID:4ebpi46s
後は順調に借り換えが進捗する事と、ポートフォリオの入れ換え
でしくじらない事だよね。
順調に行きすぎると、負の暖簾が余っちゃうね。

668 :名無しさん:2012/07/17(火) 17:25:56 ID:vqEywCVE
>>667
そうそう。
借り換えは、低金利でどんどこ進んでいるし、新しい物件の寄与もよろしいのではないかと思いました。
だた、優先交渉権を持ったという、吉祥寺のヨドバシカメラの物件が高すぎるんで、少し引っかかるけど。

669 :名無しさん:2012/07/17(火) 17:35:03 ID:JIFZUORY
下手こいたのかぁぁああ!!!!来季は減収、減益じゃなかったかあ!!!酒飲んだ時に見たのがまずかったかあああ!!!!かあ!!!かああ!!カラスは涙目ちゃん!!!でも、また下がるんと違うかあああ!!!!!!

670 :名無しさん:2012/07/17(火) 18:41:35 ID:JIFZUORY
兵庫県の、悲しか年の暮れになったなあ。

671 :名無しさん:2012/07/17(火) 19:13:26 ID:SidPxtTY
微妙ですね。予想は保守的ですから、実際の利益は少し増えて前期と同じくらいになる可能性は
あります。ただし、今期と来期は物件が増えているにもかかわらず利益が今期と同様となれば、
物件の入れ替えによって収益を増加させるという計画はうまく行くのか? と疑問符が付くかも
しれません。借り換えがうまく行って金利負担が減少する可能性は大きいかもしれないですが、
LTVはすでに48.1%でこれ以上の借り入れによる新規物件取得は大変だろうと思います。
既存物件の収益に関しては、来年になればオフィスビルの2012年問題が解消し、少しは回復すると思います。


672 :名無しさん:2012/07/17(火) 19:21:32 ID:SidPxtTY
>>訂正: 利益が今期と同様 --> 利益が前期と同様

673 :名無しさん:2012/07/17(火) 19:38:48 ID:JIFZUORY
671>>>

そうでしょう。そうでしょう。そんなにいい決算じゃないよねえ。何処をどう見れば暖簾なしの2750円が見えるのかワシャわからん!!!金利低減だけあてにしていいの?

674 :名無しさん:2012/07/17(火) 22:09:08 ID:vqEywCVE
>>673
教えてあげまひょ。
まず、今期1株益 2305円。

それから、22期での減価償却比の減424百万円 を投資口数で割って、201円。

現在、1.6とか高い金利で借りている、借金が1000億円ほどあるので、
この調子で、1%以下で借り換えが進めば、半期で、150円くらいの増になります。

2305 + 201 + 150 = 2656

ほれ、ポートフォリオの入れ替え無しでここまでの、一口利益が見えました。
後は、ポートフォリオの入れ替えでどこまで、上げるかですが、一応目処が見えたと言って
いいでしょう。


675 :PV:2012/07/18(水) 02:53:17 ID:N+uuvLRE
>>674
見通し甘すぎ。
負ののれんもいつまでも持たない。
今回取得物件 収益力の低いものがあるし。
賃料減額の嵐
これを考えると楽観出来ないんだけど。

676 :名無しさん:2012/07/18(水) 05:50:35 ID:Kv1ipKfM
674,675>

お二人とも教えてもらって感謝。楽観できないが希望もある、という事かな。又、安くなったら買いますわ。一本調子の上昇は地合いからしても無理そうだしね。

677 :名無しさん:2012/07/18(水) 11:52:59 ID:PWktBmO6
実際のところ、一株利益が2750円に至らなくても、
2500円を超えてくれば、負ののれんは相当期間維持できるから、
アドレジ状態に突入できる。
あとは上手いタイミングで増資をできるかどうかにかかっている。
負ののれんで利回りがかさ上げされているから、
利回り5%台まで評価が上がれば、インプラキャップでみても
良い増資ができる。
REIT内の銘柄比較をすれば、好循環増資を維持しやすい銘柄。
長期保有の観点では、好循環増資を維持できる銘柄かどうかは重要。
森トラあたりが好循環増資から脱落しそうでもあるし。

678 :667:2012/07/18(水) 14:00:58 ID:z0kAZMWw
>>674
ちょ、、、ちょっと詳しく書きすぎですよ。ちゃんと決算読んだ人しか知らなくていい情報です。
もう前述されていますが、2750円のためには、幾つかの物件を処分して利回りの良くて素敵な物件が組み入れられることが必要です。
しかし、これも前述されていますが、2500円超えてくれば、負の暖簾の安定性が増しますよね。

来期は、この辺りのことが周知されて、もう一段の上げがあるのではと見てこれから買い増ししようとしていたところです。

679 :名無しさん:2012/07/18(水) 15:07:07 ID:Kv1ipKfM
やっぱ下がってきた。

680 :名無しさん:2012/07/18(水) 23:19:00 ID:rS0YSBaM
自作自演の買い豚現る!


681 :名無しさん:2012/07/18(水) 23:47:40 ID:UDI211U2
もう少し詳しく書くと、(サービス)
アドレジは、日レジ物件の減損が十分じゃないけど、ここは日コマを3割引きで買ってるから、売ってもまず、赤字はでない状態にあるんだよ。
その上、更に日コマ物件の減価償却を加速化中だからね。
負ののれんは、その期間中の、分配金にあてることに決めてた節がある。
他のリートの運用と比べて、ここの、計画性安定性は、群を抜いてる。
と思うけどね。

682 :名無しさん:2012/07/19(木) 05:50:13 ID:KjiCdVlc
なるほどねえ。最近はリート掲示板も見識の高い投稿がほとんどない中でこういう投稿はありがたいわ。サービス感謝。

683 :名無しさん:2012/07/20(金) 13:22:17 ID:0l3dtWLo
と自演乙w

684 :名無しさん:2012/07/20(金) 13:56:17 ID:/NvOnXwg
683>>>>

なんでわかったん???   と言ったら満足かい?????

685 :名無しさん:2012/07/20(金) 16:44:02 ID:MGO4F0gA
てことは、俺も自演厨の人格の一人なんだよ。

といったら大満足だろうな。

686 :名無しさん:2012/07/20(金) 17:01:11 ID:0l3dtWLo
>>680
豚もおだてりゃ木に登るb

687 :名無しさん:2012/07/20(金) 19:07:16 ID:Qx3Q4TIE
私も実力で2750円に関しては楽観視している。
けっこう昔からリートに投資してるが、ここの運用が最も投資家の利益
を意識していると思う。不動産会社系はやっぱり親のためというのが一番強い気がする。なんだかんだで、大手商社系がいいような気がする。
親の利益の規模が大きすぎて投資家をないがしろにして強引に利益をあげる必要性が相対的に低いからね。日ロジ、産業ファンド、アドレジ、ユナイテッドあたりが良いと思う。

688 :名無しさん:2012/07/20(金) 19:35:46 ID:/NvOnXwg
日ロジ、産業ファンド、アドレジ、ユナイテッド、この4つなら湯女が一番利回りがいい。今の値段は割安と思っていいような感じ。

689 :名無しさん:2012/07/20(金) 20:33:17 ID:38us4oSI
2750円は合併前のユナの分配金水準だから、それくらいはやってもらわないと。
しかし、合併比率1:6のIR見た時には、ここまでもたつくとは思わなかったな。

690 :名無しさん:2012/07/20(金) 21:33:24 ID:/NvOnXwg
合併のとき日コマ沢山持っていたので大損した。裁判の話題も随分出たし、実際裁判してる株主もいるみたいや。結局どう決着してるんやろう。ワシも裁判したほうがよかったかな。

691 :名無しさん:2012/07/21(土) 19:55:49 ID:eYEAuyNw
裁判で勝てる要件はなんだい?
合併時の不当評価????
ユナはもたついてるし、出遅れてるよ。だからこそ資金ができたら
買い増し対象であるんだ。

692 :名無しさん:2012/07/21(土) 21:58:21 ID:KRQsrwNA
決算に一部の株主との和解の記載があったが内容は非開示。買い増し対象になりうる銘柄?永久にもたついたりして。

693 :名無しさん:2012/07/23(月) 17:46:04 ID:Gsy11Zcg
永久にもたついて、本日の価格のままなら、ありがたい。



694 :名無しさん:2012/07/23(月) 22:10:56 ID:yhpLuYlg
確かに今の価格なら私も買い増ししたいね。説明会の動画見たが、
いくつか心配していた物件もうまりそうだ。
阿部さんに続く新しい代表も誠実そうでいい。
ここは投資スタイルが一貫しているところもいい。
最近フロンティアの投資基準が甘くなってる気がしてるんだよね…


695 :名無しさん:2012/07/24(火) 08:56:47 ID:nZqhJLH2
83000円割れを持ってまつ。 くる、きっとくる、きっとくる

696 :名無しさん:2012/07/24(火) 23:10:22 ID:tHIHR2mE
>>694
フロンティアに限らず、どうも最近三井不動産系は、押され気味
ビルファンドはジャパンリアルに押され、フロンティアもちょっと微妙で、
アコモもいずれは時価総額で大和ハウスに抜かれ、レジ3番手に転落?

697 :名無しさん:2012/07/30(月) 21:23:46 ID:cO1BE156
決算後に売って正解だった。

698 :名無しさん:2012/08/03(金) 13:15:25 ID:a6nibyvA
クソリートのくせに上がってやがる。はよ83000になれ。

699 :名無しさん:2012/08/09(木) 17:43:35 ID:Jm3Xbq+s
あと-2,200じゃんクソったれ

700 :名無しさん:2012/08/10(金) 16:01:54 ID:4nNxCDHI
もうちょいじゃ。もうちょいじゃ。クソリートはよく下がるけんのう。

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