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【3282】コンフォリア・レジデンシャル投資法人

1 :admin ◆y2btndyxK7qws :2013/01/08(火) 00:38:49 ID:MkJp2tOB

上場日は2013/2/6予定。
投資対象が
シニア住宅、サービスアパートメント、学生マンション(学生寮)。


11 :hk:2013/01/22(火) 10:57:16 ID:Yf8mIk8Q
目論見書読んでのまとめ。東京都心特化型のレジ系リート。第4期末(2012.7)で賃貸NOI利回り5.9%、物件数42、稼働率93.1%、
鑑定価額619億vsBS上額572億、12.9月末で物件数48、稼働率94%、月額賃料収入約3.5億、今回取得予定5物件を加えて、上場予定時物件数53、月額賃料収入約4億超、巡航の13.7期で分配金利回りは5.3%前後(公募54万として)と推定。現行相場が暖まっているため仕方ないレベルか。

12 :名無しさん:2013/01/22(火) 12:04:28 ID:y9YpKi8I
54万で5.6%って聞いたけど5.3%ですか???
買う理由ないね

13 :hk:2013/01/22(火) 13:52:34 ID:Yf8mIk8Q
あくまでも推定値です。個人の立場では会社予想等知り得ませんから。機関投資家の方ならロードショウなどで発行体から将来予想も聞けるでしょうが。その点はご了承下さい。

14 :hk:2013/01/22(火) 13:57:14 ID:Yf8mIk8Q
12さん あくまで自分なりの目論見書からの類推値です。個人の立場ですので自ずと限界があります。機関投資家の方ならロードショウなどで発行体から将来予想等聞けるでしょうけど。その点ご了承下さい。

15 :名無しさん:2013/01/23(水) 15:23:28 ID:hPIfdf+w
色々教えてくれてありがたいです。

16 :名無しさん:2013/01/27(日) 13:26:00 ID:abJzicfE
ほとんどの物件のPMが東急コミュニティーだけど大丈夫かな。
東コミの賃貸住宅事業部で大不祥事があり、昨年末に多くの社員が解雇やけん責等の処分にあったというのに。
コンフォリアの物件が事件に巻き込まれていないといね。

17 :ターボクン ◆88eUpy4wcs9SI :2013/01/30(水) 18:38:35 ID:qR/UiQtM
54-55万で、 55万で決まった。
主幹事で1口購入。

 リート指数で1100は達成した。
 もう1250説が出てきた。

18 :名無しさん:2013/02/06(水) 09:10:42 ID:REQRju5E
本日、上場したお。

19 :ターボクン ◆88eUpy4wcs9SI :2013/02/06(水) 10:52:51 ID:2P6bxSME
 初値60.7万円!
 やはり騰げた。地合が良いので当然といえる。
プロロジスが期待できる。

20 :祇園でありんすえ:2013/02/06(水) 17:09:27 ID:YLqHpfHo
公募で一つ、初値で一つ、プロロジスも公募で一つ貰ったでありんす、、、初値で一つ狙っているでありんすえぇぇぇぇえ〜。

21 :名無しさん:2013/02/07(木) 13:44:05 ID:4rdXcPf6
きも

22 :名無しさん:2013/04/09(火) 16:01:47.17 ID:lrLacSZM
ここは冴えませんねぇ

23 :名無しさん:2013/04/11(木) 08:53:21.36 ID:rzCY1Pbo
同じく托

24 :名無しさん:2013/06/14(金) 16:19:49.65 ID:caGRmH2E
積水REITは、横領で有名な東急コミュニティーをPMから外したが、コンフオリアは東急コミュニティーを解約しなくても、大丈夫なのか。疑問だ。

25 :名無しさん:2013/09/01(日) 06:53:33.86 ID:+4s2zovQ
\15440→\16200の増配、そもそも何でここまで下げたのでしょうかね?
ただの配当落ちにしては大き過ぎ、増資懸念、配当・消費税の増税かな!
事情通の方、教えて?

26 :名無しさん:2013/09/05(木) 15:08:25.91 ID:???
分配金が1月だからだろ。
来年から20%だぞ。
解約も大量に出るだろうが。

27 :名無しさん:2013/09/10(火) 22:21:21.14 ID:dS5xq0k2
なるほど、確かに税金税10→20%は痛いですね!
ただ、現在の鑑定LTVは53%で住宅REITとしては低い方で、住宅REIT平均の56%までLTVを高めれば17000円前後は可能かと思います。
15440→17000円で約10%アップで税金アップは相殺可能と思っています。



28 :名無しさん:2013/09/10(火) 22:49:01.98 ID:dS5xq0k2
失礼、下記、税金税→配当税です。失礼しました。
>なるほど、確かに税金税10→20%は痛いですね!

29 :名無しさん:2013/09/11(水) 08:51:34.86 ID:REHukAVM
次期いくらでしょうね

30 :名無しさん:2013/09/12(木) 06:34:42.65 ID:a4q8Wj6E
>29番さん
計算上は55億前後の物件を今買えば14年1月期からでも可能と思われます。

あと、ここは鑑定LTVを採用しているので物件鑑定価格のアップは物件購入余力に直結します。
直近、住宅系REITの決算資料をみると鑑定価格は順調にアップしているので
更なる増配も期待できると思います。
9/13の決算発表に注目してみてください。

31 :名無しさん:2013/09/12(木) 07:12:50.24 ID:a4q8Wj6E
>29番さん
追伸
55億円の物件購入しても鑑定LTVは56.1%です。
ここは60%を上限にしているのでまだまだ、購入余力はあります。


32 :名無しさん:2013/09/12(木) 08:50:45.90 ID:1YKMnCU2
ありがとうございます
明日決算発表ですよね
資産税やら次期は減配必至と小心者なんで。。。

33 :名無しさん:2013/09/12(木) 21:09:24.49 ID:a4q8Wj6E
>32番さん
IPOのREIT場合は固都税計上による減配を心配しますよね。
計上されると1〜2割減配となるケースも多く、あれれ・・・なんてことも!
ここも14年7月期から計上されますが、年間で4500万円、1口あたり668円
半年ベースで334円、2%程度の減配予想で収まっております。

ネタ元は↑資料の3頁の「営業費用」の覧を御覧ください!
この程度であれば、増資しなくても追加で物件を購入すればカバー出来ると期待したいです。


34 :名無しさん:2013/09/13(金) 09:55:55.78 ID:FZEtNJ3Q
ありがとうございます勉強になります
9/26親上場廃止の10/1統合やら思惑絡んでますかね
APIの方は上場来8957に対抗するような動きでしたが
ここは今ひとつ特徴ないですね
でも心静かに引け後の発表を待ちます<(_ _)>

35 :名無しさん:2013/09/13(金) 15:45:40.19 ID:FZEtNJ3Q
次期配当額出てませんね
既出の焼増しでしかない悪寒
これは週明けまた売られるかもしれませんね(ノ△・。)

36 :名無しさん:2013/09/14(土) 07:30:48.33 ID:JzvrMHRE
>35番さん
決算出ましたね!
時期の配当予想があると期待したのに残念です。
物件を購入する予定があるので発表できないのでは期待したいです。
コンフォリア新大阪取得後の鑑定LTVは53%→52.3%に下がりましたね!
これで上限(鑑定LTV60%)までの物件購入余力は139億→158億円(19億円アップ)。
仮に19億円分を物件購入すれば350円程度の増配要因と試算します。





37 :名無しさん:2013/09/14(土) 08:21:43.47 ID:JzvrMHRE
>36
追伸
鑑定LTVの下げはコンフォ新大阪を取得したからではなく、既存物件の鑑定価格上昇が原因です。
前回決算発表から既存物件全体で、11.75億円鑑定価格が上昇しております。
350円増配は半年ベース、年間700円と試算します。


38 :名無しさん:2013/09/15(日) 20:34:25.38 ID:xSDmRJlY
>33番さん
ここのポートフォリオの殆どは上場前から組成されていたから、
上場時に新規組成した他のリートと違って固都税等の計上による減配は
軽微って考えでいいんですよね

39 :名無しさん:2013/09/16(月) 08:13:22.78 ID:3xFzYG9w
>38番さん
上場前(1〜5期)における取得済資産612億円分ついて、既に固都税計上されています。
上場時に購入した100億分が14年7月期より経常されます。
よって、固都税による減配は通常の増資レベルと言え、軽微と思われます。
それより、住宅系REITの中では、含み益が最もあり、LTVを上げる(物件購入する)為
の足かせが少ないことから、増配期待の方が高いと思います。


40 :名無しさん:2013/09/27(金) 15:44:51.41 ID:b5KVzCCQ
新規物件取得、当然、PMは子会社の東急コミュニティー。
コミュ二ティーは、横領事件、プライバシー侵害、個人情報流出等を多発させてるけど、本当にpmに選定して大丈夫なのか?

41 :名無しさん:2013/11/04(月) 19:27:35.02 ID:pffXlqaM
全国の官公庁がPM会社 東急コミュニティーを入札禁止にしてるらしい。
理由は横領事件が多発してるためだそうです。
コンフオリアは彼らを信じて大丈夫なのかな。グループ会社のはいえ。

42 :名無しさん:2013/11/22(金) 17:53:20.42 ID:pvAw+Wzc
また売られるねAPI増資で

43 :名無しさん:2014/02/13(木) 17:21:49.06 ID:8hkA98e2
コンフオリア物件に住んでるんだけど、先週の雪、pm/bmの東急コミュニティー、雪かき全然してくれなかった。
近所の野村レジ物件は綺麗に雪かいてたのに、明日また雪降るらしし、引っ越そうかな。
amが悪いのか、pmが悪いのか、分からないけど頼みます。

44 :名無しさん:2014/03/23(日) 11:11:51.30 ID:vyQ/pdyw
大阪で2物件購入、堀江なんて、今時イケテルノですか。
懸案事項は、マスターリース&PMが横領着服事件で有名な東急コミュ二ティーなことかな。
しかし、東急不動産ホールディングスは、リバブル、リロケーシヨン、コミュ二ティーの賃貸部門を分離統合して、東急住宅リースを2015年4月からスタートするらしいので、信用は回復されるでしょう。
本銘柄だけでなく、ホールディングスの株価上昇も期待したいです。

45 :名無しさん:2014/04/06(日) 18:04:24.93 ID:Tn2t/0zA
一番マスターリース&PMを受託してるスポンサー東急不動産の子会社東急コミュニティーで、個人情報流出騒ぎです。いったい何度目なのですか。大変不安ですね。

2014 年3 月25 日 お客様各位
株式会社東急コミュニティー 取締役社長 中村元宣
個人情報の紛失のご報告とお詫び
このたび、弊社が管理を受託させて頂いているマンションの管理事務所内において、
当該マンションにお住まいのお客様162件分の個人情報が記載された名簿(以下「名簿」という)
の紛失が判明いたしました。
当該お客様をはじめ、関係者の皆様には、多大なご迷惑をおかけいたしましたことを、
心よりお詫び申し上げます。
1.経緯および対応
3 月11 日に弊社職員が名簿を使用するため、管理事務所内のキャビネットを開錠したところ、 名簿の紛失が判明しました。

46 :名無しさん:2014/04/06(日) 22:38:02.55 ID:cPbnAG7Y
また出た!!
ここよりも君の力になりそうな場所があるよ。そっちで活躍したら?


東急コミュニティー


47 :名無しさん:2014/06/18(水) 16:37:59.14 ID:OtS0bng6
コンフォリア・レジデンシャル投資法人(3282)
投資口分割=7月31日現在の投資口1口を4口

48 :名無しさん:2014/07/15(火) 20:00:53.84 ID:aac1ujzE
スポンサー東急不動産の三枝利行社長の反社取引疑惑が報じられてる。
大丈夫でしょうか?
straydog.way-nifty.com/yamaokashunsuke/.../post-8799.html


49 :名無しさん:2014/07/18(金) 02:31:16.06 ID:hSKkG+Ko
ほ〜ら、君の気になる事件の詳報が出てきたぞおぉっ〜!


50 :名無しさん:2014/08/05(火) 10:58:49.39 ID:ulf2No1I
新PN会社、東急住宅リースの社長はリバブルの中島さんが社長兼務なのね。
ということは、REIT、ファンド業界にバックのシステムを持ち込んだリバブルな訳だから、PNフィーのバックとかありそう。
3%で委託すれば1.5%バックとか、その代わり売却は専任でお願いしますとか。
全物件、東急住宅リースへ変えちゃおうかな。

51 :名無しさん:2015/01/08(木) 21:13:37.00 ID:x72YvAZc
プレミアも増資発表後急騰、ここも増資発表後急騰。以前は増資発表後、希薄化懸念で急落していたのに、LTV低下を好感してなのか、潮目が変わったのでしょうか。

52 :名無しさん:2015/01/09(金) 13:27:42.19 ID:i+Q53PO+
値段関係なく規模が大きくなれば
保有比率引き上げないといけないといけない連中が増えてるからな
現状は長期だからとか短期だからとか利回りやら財務
とか言ってたら完全に水準を見失う金融商品だと思う。
買ってほったらかしならどうでもいいと思うけど

どこが主体で弄る月 いやもっといえば週とか時間くらいまで
見極めていく商品だと思う。
仕手筋が抜けない仕手株に近いのが現状だから気をつけたほうがいいんではないだろうか。


53 :名無しさん:2015/03/05(木) 17:41:14.38 ID:fGQWRifs
住んでるマンションがコンフォリアに買われて、pmが三井から東急コミュニティーに変わったんだけど、清掃人が隣地の電柱の影でタバコ吸ってて信じられない。
amとして指導しっかりして欲しい。

54 :名無しさん:2015/04/02(木) 18:57:29.91 ID:OkVlNUBo
PM会社が東急コミュニティー、リバブル、リロケーションが統合した新会社の東急住宅リースに4月から変更になった。
社長に何と、リバブル ソリューション事業部トップだった北川氏が就任してる。
守秘義務契約まいてようと、物件情報を全国の業者にばら撒くことで有名だよね。
テナントに無断で情報持ち込んだり、やりたい放題。
そんなリバソルのトップが社長じゃ、危なくてPMなんて任せておけないから、全物件PM変更しなきゃ。
今回投資法人と締結したサポート契約の内容も、怪しいかんじだし。
売り物件でもないのに勝手に持ち歩かれたり、レントロールの内容がコンフォリアやリバソルに筒抜けになりそうな予感…


55 :名無しさん:2015/04/17(金) 16:14:00.40 ID:N52PYwio


入居中のコンフォリア物件、南側建物の解体始まった。新しい建物出来るまで数年かかるみたい。
当分、客付け厳しいね。
継続鑑定にちゃんと反映されるかチェックしないと。取得時の鑑定では、反映されてないでしょう、多分。
勿論、アクイジ担当は建替知ってたと思うけど。

56 :名無しさん:2015/08/16(日) 11:33:00.63 ID:dkC1Z7pA
隣地の解体現場からアスベストが見つかったらしい。
窓なんて開けられないな。
これって重説事項だし、特記事項に記載すべき事項でしょ。
運用会社とPMは、アスベストが吸気口やエアコンから室内に入ってこないよう、対策を講じて欲しいな。

57 :名無しさん:2015/09/06(日) 19:03:35.97 ID:S3g0ECWs

リバソルが、東急住宅リースの管理物件で、グリップ出来てるから検討して下さいって、物件持ってきたけど、住宅リースにPM任せておいて、大丈夫なんだろうね。
メチャクチャ評判悪いでしょ。
社長が元リバソル トップの北川さんだからね。信用していいものか。
彼にしたら、仲介のネタぐらいにしか考えてないんだろうからね。

58 :名無しさん:2017/01/05(木) 21:40:33.71 ID:01SdkEvU
増資発表

59 :名無しさん:2017/01/21(土) 07:05:14.64 ID:oRR73trw
243,252に決まりました。

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