■掲示板に戻る■ 全部 1- 101- 201- 301- 最新50    

[8958]グローバル・ワン不動産投資法人その4

1 :admin ◆y2btndyxK7qws :2013/05/26(日) 17:30:15.17 ID:sXXsGY9c


284 :名無しさん:2014/11/17(月) 15:06:56.41 ID:JMvUu4Gc
>>261
・ 南青山は空室期間なく好条件での優良テナント誘致に成功
だってさ



285 :名無しさん:2014/11/17(月) 17:12:25.42 ID:Xt5/QAH+
巡航で6800〜7000
というのも高すぎる目標ではないのかい

286 :名無しさん:2014/11/18(火) 14:24:04.52 ID:EMBz363w
ぜんぜん

287 :名無しさん:2014/11/21(金) 21:54:55.38 ID:7eAmuSCU
とうとうふいたか。もう少しがまんすれば良かった。

288 :名無しさん:2014/12/01(月) 14:47:46.68 ID:6nKynjbk
年末にきて、想定外の株価アゲアゲ。
もっと、買っておけばよかったorz

289 :名無しさん:2014/12/12(金) 12:07:57.77 ID:uosDfazM
グロワン、きてんな。
30万ぐらいの含み益。

290 :名無しさん:2014/12/12(金) 18:37:25.73 ID:zKnTQ6cw
雪風君 グロワン売ったんですか? 2chで盛り上がっているんで・・笑

291 :雪風  (xX) ◆996xXUOeG5OIg :2014/12/12(金) 22:32:32.85 ID:5HbROeyY
はい。自分は高くて361,000円、嫁は394,000円までで
売り切っちゃったんすよ。涙目ですわ。

292 :名無しさん:2014/12/13(土) 10:06:56.04 ID:JT/nCsy+
雪風さん。雑音に囚われずに雪風さんの見解を発表ください。僕のような素人投資家は雪風さんの見解を参考に投資してます。雪風さんは以前損切りの感覚で売却したと書かれてましたので、僕は継続して喜んでます。

293 :雪風  (xX) ◆996xXUOeG5OIg :2014/12/13(土) 22:55:14.41 ID:f7ggAXWs
断腸の思いでグロワンを売却したのは、実物不動産購入のため。
本当は売りたくなかったというのは当時も書きましたね。

40万ぐらいはいずれ実現すると思っていましたが、それがこんなに早く
来るとは予想外。まぁ、保有を継続して良かったですね。

(J-REITの損切りは2013年8月下旬以降は一度もないです。ただ、外国株式は
損切りが多い・・。売買履歴丸出しなので大体バレてる筈ですが。)

294 :迷犬:2014/12/14(日) 13:59:55.18 ID:KL96smlY
運用報告書ちょうど一度に来たから比べてみた(グロワン、積水SI)
いつも思うんだけどグロワンは渋い感じであんまり増資もしないし、入れ替えもしないって感じの報告書

積水SIは不動産はやや過熱気味だけど目標運用資産2000億までどうする?みたいな報告書。
不動産がやや過熱気味と自分で言って、まだ外部成長って必要なのか?疑問です。
LTVを50%にもすると、不動産価格の下落とか金利上昇で投資口が安いときに増資しないといけなくなったりで、継続保有している人に迷惑がかかること考えるないかな?
(小口で不動産を所有出来て、一般の人にも投資の間口を広げて〜社会の役目があるから税金かけないって特別待遇があるのに)

不動産が安くなった時、一番にうちはLTVが低いので買いに回ります!とか(ほとんどそんな銘柄なかったけど)、信用が高いので増資はしませんって銘柄が信用できる。
投資口あたりの利益と考えて運用してほしいんです、だからグロワンが好き

結局過去の公募増資価格を上回らないと増資しないのかな〜(70万になるまで?)



295 :迷犬:2014/12/14(日) 14:00:13.42 ID:KL96smlY
運用報告書ちょうど一度に来たから比べてみた(グロワン、積水SI)
いつも思うんだけどグロワンは渋い感じであんまり増資もしないし、入れ替えもしないって感じの報告書

積水SIは不動産はやや過熱気味だけど目標運用資産2000億までどうする?みたいな報告書。
不動産がやや過熱気味と自分で言って、まだ外部成長って必要なのか?疑問です。
LTVを50%にもすると、不動産価格の下落とか金利上昇で投資口が安いときに増資しないといけなくなったりで、継続保有している人に迷惑がかかること考えるないかな?
(小口で不動産を所有出来て、一般の人にも投資の間口を広げて〜社会の役目があるから税金かけないって特別待遇があるのに)

不動産が安くなった時、一番にうちはLTVが低いので買いに回ります!とか(ほとんどそんな銘柄なかったけど)、信用が高いので増資はしませんって銘柄が信用できる。
投資口あたりの利益と考えて運用してほしいんです、だからグロワンが好き

結局過去の公募増資価格を上回らないと増資しないのかな〜(70万になるまで?)



296 :雪風  (xX) ◆996xXUOeG5OIg :2014/12/17(水) 23:02:25.87 ID:fcqmcu2o
「不動産が安くなった時、一番にうちはLTVが低いので買いに回ります!」と言える
銘柄が最強だと思いますが、結局のところ資金調達が容易な環境でイケイケになり
市況反転でおとなしくなるのがREITですから、難しいですよね。

グロワンは割と良心的だと思うのだけれど・・・

297 :名無しさん:2014/12/18(木) 18:23:30.69 ID:ToY6PU22
>>295
不動産が1割程度高くても、
1口純資産の3割増で増資して物件購入するなら、別に良いじゃないの。
要は、インプライド・キャップレートを考えて有利な増資と抱き合わせの物件購入なら、文句はない。
不動産市況が悪いときはREIT価格も低迷し、ろくな増資も出来ない。
逆にREIT価格が高いときなら、不動産が高くても高値増資をすれば良い。
REITの構造的に、高値圏の増資と物件取得の方が現実的。
これを避けると、グロワンみたいに低迷するだけ。

LTVを低く維持して、不動産が安いときに購入する?
そんな芸当が出来るなら、何に投資しても大儲けですよ。
運用会社にそんな優れた相場感を期待することが、ないものねだり。
だいたい、不動産が安いときってのは、株も何もかも安いもの。
その時に資金があるなんて、言うは安く、行うは難し。
あなたそれが出来るなら、今頃億万長者だよ、マジで。
結局一部の幸運な者か、天才にしか出来ない運用を求めるよりも、
もっと普通の運用担当者を念頭に現実的な運用を考えると、
REIT価格が相応に高いときに、相応の物件を購入するしか途がない。


298 :名無しさん:2014/12/18(木) 18:27:19.32 ID:ToY6PU22
REITの運用会社に期待すべきは、REIT価格と現物不動産市況、
そして借入金利を考えて、その都度その都度、相応の増資と物件購入をすること。
インプライド・キャップレートを考えて。

運用会社にむやみに相場感をもとめるのは、
運用会社に博打を打てと言うに等しい。

299 :名無しさん:2014/12/18(木) 18:30:16.04 ID:ToY6PU22
REITの構造的に、高値圏の増資と物件取得の方が現実的といった意味は、
安値増資と安値物件取得は非常に困難という意味ね。
REIT価格は、現物不動産市況以上に上振れし、あるいは下振れするから。

300 :雪風  (xX) ◆996xXUOeG5OIg :2014/12/18(木) 19:58:06.46 ID:kNFmcGFE
>>297
「REITの構造的に、高値圏の増資と物件取得の方が現実的」というのは
その通りですね。

結果として、簿価の高い不動産の塊になるわけで、イコール市況悪化の
局面で含み損だらけになるのではないですか?

「現実的な運用を考えると、REIT価格が相応に高いときに、相応の物件
を購入するしか途がない」というのも、まぁ仕方がないですよね。

ただ、バブってるときにアクセルを踏み込みまくるのは勘弁なわけで。

301 :雪風  (xX) ◆996xXUOeG5OIg :2014/12/18(木) 20:04:23.25 ID:kNFmcGFE
「運用会社にむやみに相場感をもとめるのは、運用会社に博打を打てと
言うに等しい」とのことですが、それってそんなに悪いことですか?

例えば運用会社の代表でも、過熱気味なので取得を抑制しているという
発言をしている例がありますが、そういう相場観も認められませんか?

302 :297:2014/12/18(木) 23:03:30.33 ID:VjpXdVDE
まあ、そういう相場観はありかな?
ゆるーい相場観というか。
安値で仕込んで、高値で売り逃げるような相場観ではなくて、
ちょっと様子見しようかな、という程度の相場観。




303 :迷犬:2014/12/20(土) 11:12:02.64 ID:mm4pjXao
森ヒルを以前持ってた時、よく分かんない物件入れ替えがちょこまかあって、極端に高い分配金目標額(8500円とか)掲げてて、2010年の極端に安値で3割くらい増資して(森ビルにも第3者増資して頂いて、というかされて)
森ビルからガンガン安値で物件入れてもらって〜(森ビルが株主になったから?)


304 :迷犬:2014/12/20(土) 11:13:32.18 ID:mm4pjXao
森ヒルのジェットコースターぶりは、ビビりました。持ってる銘柄の運用報告書の内容は、さらっと読むけど当時の森ヒルのは信用は低く、利益は少ないが目標だけ高いって内容だった。(結局増資後に、森ビルパワーでサクッと解決、相場操縦では?って思っちゃった。)
そんなころから、グロワンは鈍行みたいにゆっくり走って報告書もあんまり変わんない。これが本来のリートのあり方なんじゃない?って思わせる運用ぶりだったので。


305 :名無しさん:2015/01/04(日) 10:26:28.34 ID:RMGcLE/Y
昔は、ここの株価100万超の時代があったんだよ。
当時は、機関のおもちゃにされ、
一日10万のストップ高連発していたよ。
そう言えば、
当時、今日もストップ高を連呼していた人がいたが、今でも元気だろうか?

306 :名無し:2015/01/04(日) 13:14:39.10 ID:dCv7TPak
今は安いですけど、物件はピカイチなので、稼働率が回復すれば、十分復活する余地はあると思います。

307 :名無しさん:2015/01/04(日) 18:56:43.45 ID:nGPE8fQA
>>305
昔は200万くらいだった気がする
稼働率も回復しつつあるから化ける可能性は十分

308 :名無しさん:2015/01/07(水) 18:50:30.63 ID:btRJygG2
>>300
雪風さん的には、プレミアやコンフォリアの増資は、
>結果として、簿価の高い不動産の塊になるわけで、イコール市況悪化の
>局面で含み損だらけになるのではないですか?
ということで、否定的なの?


309 :名無し:2015/01/10(土) 09:21:16.08 ID:5AeVZiCM
ここの投資方針は、「近」「新」「大」です。ほとんどの物件が駅直結か最遠でも5分以内です。外部成長が課題だと思いますが、NAVは1.15でまだ上昇の余地はあると思います。

310 :迷犬:2015/01/14(水) 21:25:24.70 ID:+iyiJdAo
増資は、立場によって状況が異なると思うんだよね。

311 :迷犬:2015/01/14(水) 22:05:36.48 ID:+iyiJdAo
@スポンサー
箱が大きくなれば、物件を送り込みやすい。増資は利益

A運用会社
運用資産増加に伴い、増資は利益

ただ、投資家への信用の毀損はある
上場時の投資価格に対する責任→上場時の価格より高いかどうか
増資時の投資家に対する責任→増資時の投資価格に対して、高いかどうか

まあ、増資してLTV減らせますとか、いい物件を買うんで一株純資産とか上場時、増資時の価格とか、関係ないです。この増資は価値ある増資です(怪しいけど)ってとこも多いけど

B上場時からの投資家
上場投資価格より高いかどうか

C増資時の投資家
増資投資価格より高いかどうか

(D)他の時期の投資家←買った時の価格より高いかどうか。

312 :迷犬:2015/01/14(水) 22:06:17.46 ID:+iyiJdAo
増資を決める運用会社には増資で、一株の価格を上昇させるもしくは継続的に価格を維持できるとコミット出来る自信がないと(勝ち目がないと)、増資時の投資家を裏切ることになっちゃう。(ここは分割前140万で増資してるから現在70万以上でみんな損しない増資ってことだけど)

まあ、平均取得価格27万だから今の値段で増資してもらって私はいいんですが。グロワンを応援している私は65−70万で行ってほしい。雪風さんは持ってないから、どうでも良いんじゃない?(そんなことないかなしら)

313 :名無しさん:2015/01/14(水) 23:48:32.73 ID:ispslkRo
>>311
うーん、色々迷いがありますねぇ(笑)
で、どうして上場時の価格や増資時の価格にこだわるの?
それなら、2007年のプチバブル時に市場で買った人に対しては?
増資で購入した人と市場で購入した人を区別する根拠は?

上場時であろうが増資時であろうが、誰も引受を強制はされない。
市場での購入も同様。
運用会社はどのような形で投資家となった人に対しても、
等しく責任を負っているとともに、
個別の投資家の投資価格に対して、個別価格ごとに保証しているわけでもなければ、
責任を負っている訳でもない。
一般的には、分配金の維持向上、1口純資産の維持向上の責任はあるだろうが、
変動する市場価格との関係でどこまでの責任を負うのか。

314 :名無しさん:2015/01/15(木) 00:17:12.84 ID:LKABUiYc
あと、増資は立場によって見方は異なるかも知れないが、
運用会社は投資家の利益になるかどうかを考えて増資を考えればそれだけで良い。
話は単純明快だ。
運用会社が運用会社の利益を考えて増資をするかどうかを考えるのは、言語同断。
ましてやスポンサーの利益になるかどうかを考えて増資を判断することなど許されない。
勿論、投資家の利益になり、なおかつ運用会社あるいはスポンサーの利益になるのは何ら構わない。
基準は、投資家の利益になるかどうか、この一つ。
では投資家の利益になるとは、どういう基準か。
分配金(正確には巡航分配金)の維持向上、1口純資産(正確には含み損益を踏まえた実質の1口純資産)の維持向上、これだけで十分。

315 :迷犬:2015/01/18(日) 09:57:57.82 ID:Db31yMJw
>運用会社はどのような形で投資家となった人に対しても、 等しく責任を負っているとともに、 個別の投資家の投資価格に対して、個別価格ごとに保証しているわけでもなければ、 責任を負っている訳でもない。
一般的には、分配金の維持向上、1口純資産の維持向上の責任はあるだろうが、 変動する市場価格との関係でどこまでの責任を負うのか。

→市場価格に対し責任はないと思います。市場価格は、外的要因(不動産の科価格とか、金利状況)と運用会社の仕事(不動産の運用と資金管理、情報公開)の評価だと思うので、一概には責任はないと思います。

>増資で購入した人と市場で購入した人を区別する根拠は?
増資は運用会社が時期を決定できるので、その価格が市場で適正な値段付けされるとしても、運用会社は上場価格、増資価格に再増資の際、責任があるように私は思えます。だって、運用会社が売り出す時期(価格を)決定してるんですから。

でないと、ババ抜きみたいになっちゃうんじゃないかな。ババを作るのが運用会社の責任とされるのなら、良いんですが。

316 :名無しさん:2015/01/20(火) 17:45:27.91 ID:InTeB5VE
株価50万に到達したので、フランショックのこともあって、3株、売却してしまった。
約50万の儲け。
ここ、今は利回り3.745%だけど、
最近のREITは、巡行分配金がはっきりしないので、
割高だか割安だか分からない。

317 :雪風  (xX) ◆996xXUOeG5OIg :2015/02/19(木) 19:27:18.96 ID:xVvYfzq6
>>307
悪循環に陥らない増資ならウェルカムだと思います。
市況が盛り上がってるときだけ外部成長するような
パターンだと反転後が悲惨かも知れませんが。

318 :名無しさん:2015/03/05(木) 18:04:36.23 ID:57uvxY52
どこの銘柄も重要な使用人異動の発表してるけど、ここは全くないですな。
社長さんは多分最初からずっとですよね。
そんなに優秀なのか、パフォーマンス上げてるのか。不思議って、GAR出身の彼が嘆いてたよ。

319 :名無しさん:2015/03/06(金) 09:24:48.41 ID:2JCq8qGk
>>318
またあなた出てきたの?
「GAR出身の彼」が自分より出世したことを妬んでいる○○不動産投資顧問の人

320 :名無しさん:2015/03/27(金) 22:36:11.15 ID:IVOXn7CA
27年9月期予想、5200円
巡航でも6000円は欲しい

321 :名無しさん:2015/03/30(月) 08:37:22.55 ID:TlTsK8K2
IR見ると今期発生する一時的なフリーレントと修繕費がなくなる次期以降は巡航で6700円くらいだろ


322 :名無しさん:2015/03/30(月) 12:47:26.09 ID:QiZpteYQ
本日、グロワンショック到来(((( ;゚Д゚)))ガク。
409,500 -28000 -6.84% 11:30


323 :名無しさん:2015/03/30(月) 13:58:56.17 ID:kLYq/vjU
>>322
寄り付きの388500円よりずいぶん上がったじゃありませんか(笑)


324 :名無しさん:2015/04/06(月) 19:14:47.47 ID:m9tbIl1o
今期5200円相当の3% 35万割れぐらいで待ってますが
なかなか落ちてきません

325 :名無しさん:2015/04/07(火) 09:41:51.44 ID:+NENH7Ng
巡航イメージ
約6800〜7000

しかし、ご注意を読むと24期、25期は低くなる見込みだし、「巡航」状態となる時期は未定とあるから買いにくい。
一年後のリート環境を見てからでもいい気がする。

326 :名無しさん:2015/05/20(水) 13:21:58.03 ID:SryCxzOg
ここは公募増資による物件取得をしない主義なんですか?

327 :名無しさん:2015/05/20(水) 21:55:10.50 ID:48Bs/IKQ
株式市況が好調で、REIT指数も相応に高い状況。
にもかかわらずここはPBR1倍割れ。
こんな株価で公募増資をすれば、毀損増資。
この市況でも毀損増資。
かつての良好な増資で1口純資産が高くなっているという面もあるが。

加えて不動産市況も高い水準。
毀損増資をして不動産を高値掴みして、分配金を増やすことができるのか。
一言で言うと、この銘柄は終わっている。
ウルトラCがあれば別だが、、、


328 :名無しさん:2015/05/21(木) 23:13:28.56 ID:xLofsHq+
ホルダーはつらいだろうが新規で買う人は割高よりは割安のがええでw

329 :名無しさん:2015/05/22(金) 18:56:45.27 ID:1yDkwGzg
今の市況で安いのは割安だから?
安いには安いなりの理由があるのでは?

330 :名無しさん:2015/05/27(水) 17:06:57.12 ID:???
つか明らかに高い
まだまだ契約も安定してないし
分配金が増えることより解約のリスクの方が可能性として高い
30万以上だったら興味持てない

331 :名無しさん:2015/05/31(日) 14:59:02.32 ID:1z90mOB2
ついに山内社長が引退ですか?
上場以来、社長を務めて来ただけに残念です。
いっそのことグローバル山内MITリートとでも、名称変更すればいいと思ってたんですけど。
日本で唯一のsクラスREIT 万歳です。


332 :名無しさん:2015/10/28(水) 21:52:46.11 ID:VmoJRmpc
急に上昇ですがなにかあったんですか?

87KB
新着レスの表示

名前: E-mail(省略可)