■掲示板に戻る■ 全部 1- 101- 最新50    

【3298】インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人

1 :admin@管理人 ★:2014/05/02(金) 00:29:01.71 ID:???
2014/6/5上場予定。


2 :名無しさん:2014/05/02(金) 02:39:11.14 ID:VrEeCO8w
証券コード3298

3 :名無しさん:2014/05/02(金) 03:08:36.09 ID:QdREcDWI
発行価額: 100,000円/口
発行価格: 5/20(火)仮条件提示

投資対象: 東京圏を中心とする大都市圏に所在する大規模オフィスビルが主たる投資対象。
相対的に高い利回りが期待できる地方政令指定都市等も投資対象地域とし、
相対的に高い収益性を期待できる大規模に該当しないオフィスビルも投資対象とする。

当初取得予定資産: 合計786億円 / NOI利回り 5.3%
*. 物件名称 / 取得価格 / NOI利回り
1. 恵比寿プライムスクエア / 250億円 / 4.5%
2. 晴海 トリトンスクエア オフィスタワーZ / 93億円 / 5.6%
3. CSタワー・CSタワーアネックス / 137億円 / 5.5%
4. クイーンズスクエア横浜 / 160億円 / 6.0%
5. 名古屋プライムセントラルタワー / 146億円 / 5.5%

4 :名無しさん:2014/05/02(金) 07:09:49.89 ID:1O1J6oRM
人気でそうですね

5 :名無しさん:2014/05/02(金) 08:23:57.63 ID:4zRtwE5I
ポートフォリオの特徴:「近・新・大」でつか?
グロワンより、こっちの方が良いでつか?


6 :雪風  (xX) ◆996xXUOeG5OIg :2014/05/02(金) 23:06:27.57 ID:sgM0EwwA
ここはグロワンポートには負けますが、案外面白いかも。
セクターとしてそこそこレベルのオフィス特化というのは
時流に合いそうですし。

IPOに参加するかはもう少し調べてから決めますが。

7 :名無しさん:2014/05/03(土) 00:58:33.82 ID:/W5Xbo0Q
グロワンなんかを見ていると、REITの良さは物件の質よりも運用体制の良さで決まるんじゃあないか
と思うこの頃。インベスコの手腕はどうなんでしょうね?
不動産関連商品も取り扱っているとはいえ、インベスコは一般の資産運用会社ですからねえ。
(全世界での運用資産残高約82兆円のうち、不動産関連商品は約5.8兆円程度だそうです。)
生保や銀行がメインで運用を行っているグロワンの体たらくを見るにつけ、大変気になります。

本REITの資産運用会社は日本において不動産の投資運用を始めてから15年程度だそうですが、
インベスコグループに入ったのは3年半程前でやや日が浅い。その運用資産は累積で9000億円
・延べ105棟、現在の残高は3540億円程度と、なかなかの規模ではありますが。


8 :雪風  (xX) ◆996xXUOeG5OIg :2014/05/03(土) 08:22:22.98 ID:bBdgr/bk
インベスコの手腕は未知数。この点から評価はディスカウントして考える必要があると思います。
まぁ、意気込みは運用報酬体系や物件の取得条件にあらわれるので、それを見て判断するしかないですね。

グロワンは運用会社の株主構成が変わって以降のパフォーマンスが酷いですね。現実問題として。

9 :名無しさん:2014/05/03(土) 09:24:40.68 ID:xNNUDEaY
あまり関係ないかも知れないがインベスコのHPは
作りがちゃっちい気がする。

このリート、物件は妙に有名どころで目を引くが、
うーんどうなんでしょう。

しかし某末端幹事の店頭に聞いたら、割り当て少ないからとつれない返事。
日本リートも上値追ってるし、5月下落等無くリート堅調が続くなら
人気でるのかもしれないですね

10 :名無しさん:2014/05/04(日) 15:00:56.36 ID:gg8k4yos
早く巡航利回り、LTVなど知りたいですな。

11 :雪風  (xX) ◆996xXUOeG5OIg :2014/05/06(火) 08:25:18.83 ID:+POPg+w+


LTV(有利子負債÷資産総額)を40%から50%に維持することを目指しています。ただし、一時的に上回る場合はあり、上場時のLTVは55%です。(引用終了)

・・・ということは当初から利回りは高めの数字になるけど、伸びシロは期待できませんね。
いきなり人気化して高値安定しないと、悪循環増資で右肩下がりになるパターンでしょうか。

12 :名無しさん:2014/05/06(火) 12:02:03.80 ID:J0mVAVmg
ヒューリック プラス初値 以降も安定
日本リート  プラス初値 以降も安定
インベスコ  上の2銘柄(特に日本も)がプラス初値で以降も
       堅調だから、BB人気化+初値買いもそれなりに
       ありそう。しかし最悪初値天井パターンか。 

13 :名無しさん:2014/05/06(火) 12:02:32.42 ID:VXxeYgvk
調達する物件の価格と上場時の借入れの比率を単純に計算すると、LTV=55.2%ほどになりますが、
一般募集とオーバーアロットメントによる調達金額が合計で431.2億円程あり、物件調達後の
余剰資金が資金が78億円程あることになります。これまで入れると負債の比率は50%程度です。

14 :名無しさん:2014/05/08(木) 21:22:43.10 ID:???
グリーンシュー行使前でLTV55.2%、グリーンシュー行使できてもLTV約50%?
LTVが少し高すぎませんか?
配当利回りも上場2期目で5%ちょっと切る見たいみたいだし。
固都税費用化前の配当利回りが5%切ってこのLTVじゃ、結構ダメREITに
しか見えないけど、いかがなんでしょ?


15 :名無しさん:2014/05/09(金) 01:33:28.76 ID:7xeC+ssk
旧AIGの運用を含めて15年の国内不動産運用の実績あるから、変なオフィス系リートよりも安心感あるかな?ちなみに、LTVは、46%で維持。
外部成長はインベスコのパイプラインからは取得しない方針だね、
外から相対で買うから、透明せいは高いかな。

16 :名無しさん:2014/05/09(金) 02:14:27.44 ID:eIGNcWDI
インベスコグループは本投資法人の資産運用会社以外では日本での不動産関連事業を行っていないから、
インベスコのパイプラインなんて資産運用会社以外は基本的にはないよ。
ところでLTVは46%で維持ってどこからの情報?

17 :名無しさん:2014/05/09(金) 21:02:24.89 ID:GnQ0T0vc
外部成長はほとんど期待できないでしょ、ここ。
どうやって物件調達するんだろ?
上場時の物件だけ押し込んで終わりってのが一番リスクだな。


18 :名無しさん:2014/05/10(土) 19:19:21.88 ID:QJdGambE
物件は目を引くが、LTV・巡航利回り・外部成長の限界・・・
最悪公募割れもありそうですね。

インベスコに悪い印象は無いが、ガイシだし・・・

19 :名無しさん:2014/05/11(日) 10:30:08.46 ID:aDYP3qI2
>>15
「外から相対で買うから、透明せいは高いかな。」
まあそういう考え方もありますが、
良心的な親をパイプラインとしているところがこれまで順調だったという
過去の実績がありますので…(親がダメなら問題外ですがw)
透明性が高いことは良いことですが、
高い透明性でもって物件を高く取得されたのでは、本末転倒ですしw


20 :名無しさん:2014/05/11(日) 19:06:58.78 ID:2wYwUiC2
巡航4%半ば。外部成長の限界。外資。
この前のどうってことない銘柄が公募プラスだったが、
ここは、どうなんでしょう。物件のネームバリューだけ
だったりして。


21 :名無しさん:2014/05/12(月) 21:55:43.71 ID:R06eniOc
主幹事からお誘いの電話。
リートは好調ですよとの事。

「リートは好調」それはそうだが個別の銘柄は別問題。
何だか市況が・・・とかお茶を濁しときました。

ちなみにお誘いの電話はSIA以来。日本REITでも無かった・・・

22 :雪風  (xX) ◆996xXUOeG5OIg :2014/05/13(火) 22:16:58.88 ID:lkN8GbA6


株式投資と茶道の方の分析がでましたね。私は見送ります。一つ二つ
もらえてもあまり嬉しくないので。

魅力は、ヒューリックリート未満、日本リート以上かな。

23 :名無しさん:2014/05/14(水) 19:55:39.36 ID:7dNYPYh+
トリトンから住友商事が抜けたら苦労しそうですね

24 :名無しさん:2014/05/14(水) 20:54:41.69 ID:3kWu/1cQ
ここBBしますか?

25 :名無しさん:2014/05/17(土) 15:03:33.70 ID:pLCq+/N6
ネットだけします。店頭はこの銘柄でも(失礼)
1回とカウントするので。

ヘルスケアリートの方を店頭で全力投球する予定。

26 :名無しさん:2014/05/18(日) 21:23:04.80 ID:tOhFGG66
普段、店頭で取引してない人が主幹事から10枚位 貰うことは出来ますか?


27 :名無しさん:2014/05/18(日) 22:13:24.10 ID:UB1Xd3tc
<普段、店頭で取引してない人が主幹事から10枚位 貰うことは出来ますか?>
常々店頭で取引して担当の成績に寄与してあげると優遇してくれます。



28 :名無しさん:2014/05/18(日) 22:13:43.72 ID:UB1Xd3tc
<普段、店頭で取引してない人が主幹事から10枚位 貰うことは出来ますか?>
常々店頭で取引して担当の成績に寄与してあげると優遇してくれます。



29 :名無しさん:2014/05/18(日) 23:09:33.34 ID:tOhFGG66
>>27,28
ありがとうございました。
ネットで申し込むことにします。

30 :名無しさん:2014/05/22(木) 15:19:08.06 ID:t04FYJjU
>>27 常々店頭で取引して担当の成績に寄与してあげると優遇してくれます。

初値即売をくり返しても、担当の方は嫌な顔をしないものですか?

31 :名無しさん:2014/05/22(木) 17:15:58.01 ID:FgHq48WI
10枚?最低でも100枚は欲しいです。

32 :名無しさん:2014/05/23(金) 13:39:13.92 ID:jQVc6wO6
千代田生命が開発、竣工直後に破綻。msが取得、aigが取得、何故か東急不動産が取得し、今回REITへ売却。かつては破綻したpmcも入居してた。
明治通りを超えるのに歩道橋を渡る必要があり、しばしtvドラマにも使われてる。一流のビルであれば撮影は断るのが普通だけど。
そんな恵比寿ブライムスクエアがコアアセットのREIT、どうなんでしょうか。


33 :名無しさん:2014/05/23(金) 21:11:04.33 ID:DwVpSzGg
<初値即売をくり返しても、担当の方は嫌な顔をしないものですか?>
初音即売はいやがられません。但し、出金はせず、時々、買って欲しいと頼まれた債権や参加してほしいとたのまれた増資銘柄なども付き合ってあげる度量が必要です。

34 :名無しさん:2014/05/24(土) 09:07:31.31 ID:dRrXI/LQ
>>33 付き合ってあげる度量が必要です。

即答ありがとうございます、参考になりました。

35 :名無しさん:2014/05/24(土) 23:14:00.13 ID:HOQiGJcw
株式投資と茶道の管理人も投稿した人への返答で将来的には125,000円もありうると言っています。これって結局は初値買いがお勧めってことでしょうか?

36 :名無しさん:2014/05/25(日) 23:33:32.39 ID:aYxG/zWA
そんなもん自分で考えろ。わからなかったら手を出すな。が株式投資の基本で鉄則。

37 :名無しさん:2014/05/26(月) 19:10:23.55 ID:UwBOXq6Q
人気ありすぎて当たりそうにないわ
REITバブルすごいね

38 :名無しさん:2014/05/26(月) 19:48:40.72 ID:L6pJvE+A
やっぱりバブルだよね

39 :名無しさん:2014/05/26(月) 21:43:01.07 ID:p9uQyMFY
このくらいでバブルって言うなよ
こんなもんじゃないよ

40 :名無しさん:2014/05/28(水) 20:42:02.74 ID:0JHAuRGM
主幹事ネットで当選。
上げ基調なので、しばらく保有してみまつ。
ガンガン下落する事もなさそうだし。


41 :ターボクン ◆88eUpy4wcs9SI :2014/05/29(木) 18:07:20.69 ID:eNY2L9m+
 ここは強そう。
 BBは4社19口申し込んで、補欠1だった。
 補欠も難しいからほぼ全滅です。

42 :名無しさん:2014/05/29(木) 19:45:57.02 ID:fKMbTnLM
注文の1割しか配分がなかった
全部買い取ると言ったのに腹立つ

43 :名無しさん:2014/05/29(木) 21:30:15.75 ID:9bLwaC/Y
1割取れれば御の字だよ
2000申し込んで100も貰えなかった

44 :名無しさん:2014/05/29(木) 21:56:42.76 ID:Tng4s0D+
100申し込んで0。これは人気というより私がゴミ客なだけか?
POはいっぱいくれるのだが・・・

45 :名無しさん:2014/05/30(金) 00:19:30.47 ID:zPDGJtaY
500申し込んで配分55だけ。

これ地銀系にガッツリ持って行かれた感が。地銀系はREIT買い漁ってるからな。

46 :名無しさん:2014/05/30(金) 11:56:56.71 ID:lA9/UE/k
貰えなかった人は初値から取りに行く?

47 :名無しさん:2014/05/30(金) 15:27:19.84 ID:zPDGJtaY
地銀系中心とした機関投資家軍団が足らずを初値でごそっと買いに来る。
これヒューリックリートのパターンっぽい。

あの日本リートでさえ初値が4%高でその後2週は上げが続いた。

リート市況の先高感が半端ないこの時期なら尚更。

世界的な運用会社がバックについてるので外資系も初値から参戦ありうる。

48 :名無しさん:2014/06/04(水) 11:25:38.64 ID:fHO6jCHs
いよいよ明日ですな

49 :ターボクン ◆88eUpy4wcs9SI :2014/06/05(木) 09:21:08.31 ID:eswaZWaA
 初値108900円。
 意外と早く値がついた。

50 :名無しさん:2014/06/05(木) 09:55:56.54 ID:sl54kjoI
9月にクイーンズスクエア横浜を取得予定

51 :名無しさん:2014/06/05(木) 12:58:10.29 ID:Pi9sGDAA
20株、セカンダリー買った。
外資の買いに期待(^_^)

52 :名無しさん:2014/06/05(木) 15:09:28.07 ID:7VJS3dGs
まさかの陰線

53 :名無しさん:2014/06/05(木) 18:33:29.83 ID:0h0HOd5Q
外資が月末に買うでしょう。

54 :名無しさん:2014/06/07(土) 00:34:38.30 ID:Fac1T5xU
近・新・大の優良オフィスビル。
グロワンの対抗馬。
東京オリンピックで地価上昇期待できる
「晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタワーZ」
が入っているね。

55 :名無しさん:2014/06/09(月) 15:46:30.22 ID:mGGQQpxs
何、このグダグダな株価な展開は?

56 :雪風  (xX) ◆996xXUOeG5OIg :2014/06/09(月) 20:53:55.95 ID:m7ipFbIg
リート上場はロケット打上げに例えられるかも知れない。

発射地点から2割程度は上昇して安定軌道に乗らないと、
外部成長で高度が下がる悪循環に陥るリスクが高いゆえ。

57 :名無しさん:2014/06/10(火) 11:47:28.00 ID:g89jriWk
名古屋プライムは、元々バスの営業所があったところ、東京建物がファンドバブル時にやっちゃった案件、スゲえ不便だしね。
これから駅前に地所、jr、jpと出来でくると、テナント引き抜きの戦場とかすだろうね。
その前には売り抜けないといけないかな?

58 :名無しさん:2014/06/10(火) 22:35:53.70 ID:???
物はそれなりに良い物だけど、やはり利回りは低いわ、LTVは高いわ、
スポンサーからのパイプラインは期待できないわで、機関投資家からは
倦厭され気味のようだね。
この利回りだと地銀とか買えんでしょ。
私募リート買ってる方が未だマシな利回り取れるだろうし。
ポートフォリオ全体でみると、物件が少ないからどうしても分散が利いて
なくて、トリトンの退去時のリスクがやっぱキツイ。
即初値割れのこの状況は順当な結果だったと思うよ。


59 :名無しさん:2014/06/11(水) 11:38:22.23 ID:fbXm7Crc
売られてますね

60 :名無しさん:2014/06/11(水) 19:28:09.44 ID:/sQG2qk2
地銀はどんな銘柄を買うんですか?

61 :名無しさん:2014/06/12(木) 05:16:19.28 ID:1IdPfBxk
NYマーケットが崩れたので、今日は一度は公募を割り込んでくるだろう。
御愁傷様。
まあそこまで底割れせんだろうが。

62 :名無しさん:2014/06/13(金) 16:19:37.90 ID:uJEDguCw
スポンサー(のスポンサー)が外資系のSIAが上場来ダダ下がりになった状況を彷彿とさせますね。
SIAは上場から約半年が経った4月下旬になってやっと上昇を始めたみたいですが、
ここも同じような経過をたどるんでしょうか?

63 :名無しさん:2014/06/13(金) 20:07:07.17 ID:MLBA6gKc
日本リートのほうがまだマシなのかって思うような動きだね

64 :名無しさん:2014/06/16(月) 23:23:18.01 ID:vsROA1sM
>>62
SIAは公募からかなり下を割りこんでたからねえ〜。
ここは残念ながら一気に公募をスコーンと割らない限り、延々と低空だと思うよ。
巡航時の配当利回りの低さや、成長のポテンシャルのなさとかを考慮すると、
大きく下がらない限り買う理由がほとんど見つからないし。

65 :名無しさん:2014/06/17(火) 02:40:22.89 ID:ZcigdzKc
巡航時の配当利回りって現在の株価から計算すると約4.0%くらいだけど、これって低いの?
また、インベスコの資産運用会社は、日本での不動産の運用残高が3540億円とかなり多いんだけど、
なぜ成長のポテンシャルがないと言えるの?

66 :名無しさん:2014/06/17(火) 03:00:28.06 ID:ZcigdzKc
また、LTVはざっと計算したところで45.5%と普通だと思うけど。

67 :名無しさん:2014/06/21(土) 01:12:57.46 ID:i0cB6zCQ
今日はどこもかしこもREIT大幅高だったけど、ここは+200円程度か…
相変わらず公募スレスレの価格をうろついたままだし。
これがやっぱりREITマーケットでのここの適正評価ってことなんですかね…?

68 :名無しさん:2014/06/21(土) 01:17:48.98 ID:i0cB6zCQ
まあちゃんとグリーンシューオプションも行使してもらえたようなので、
早く息を吹き返してもらうことを祈るばかりですわ。

69 :名無しさん:2014/06/21(土) 01:23:51.68 ID:cWZk4+Ok
ムフフフ...。

70 :名無しさん:2014/06/21(土) 11:41:24.01 ID:2Tmc9Yho
>>68
グリーンシューオプションって何でつか?

71 :名無しさん:2014/06/24(火) 01:30:31.04 ID:???
そのものか、オーバーアロットメントでググってみそ。

行使期間中に発行価額を一度も割ってなし、申込みがそれなりならば順当な
話だけど・・・
横浜市民なんで、直感を刺激されて思わずIPO申し込んではみたものの・・・
9月にクイーンズスクエアを取得したら流れが変わりますかねぇ?


72 :名無しさん:2014/07/01(火) 13:23:09.51 ID:+d1P4B5I
テナント異動の連絡はイタイ
日本リートみたいですね

73 :名無しさん:2014/07/01(火) 19:20:45.96 ID:ptE9vp9w

浅草橋、解約、上場前から話出てたの?なんて疑ってしまうのは、私だけ。
40%. 8000m2も。

74 :名無しさん:2014/07/01(火) 19:53:56.12 ID:WO5Kisuo
空いた床は日本リートとは全く比較にならないほどデカイ大穴ですね。
QS横浜を合わせてもポート全体で7.5%も空くとか、かなりヒドイです。
今年の末に退去なので10月期の収益には影響ないけれども、来年4月期は…。

しかもよく読むと、このリコーだけでなく、別テナント3つから解約予告を
受領済の模様。
そのうち一つは9月に埋め戻し予定のようですが、他にも空きがあるとは。
(まあ残る空き2つのうち1つは、面積からみて小さな倉庫っぽいですが)

埋め直しは出来るでしょうけど、新テナントだとフリーレント6カ月位ついて
おかしくないですし、収益面では来年4月期へのインパクトは避けられない。

なんにせよ、今日全部ブン投げました。
この1〜2か月で早急に埋め直しできないと、12月の10月期決算発表と同時に
来年4月期下方修正がコンニチワだと思うので。
1〜2か月程度の空き期間でも相当厳しいとは思いますけどね…。

75 :名無しさん:2014/07/01(火) 20:58:23.81 ID:s04W8mw6
不動産市況の追い風を武器に賃上げ交渉したら逃げられたとあるんでしょうか。
いずれにしても、次のテナントを賃上げで埋めてもらって結果オーライにして欲しいものです。
こういうリスクが大きい銘柄であるのは初めから分かっていたことですけど。

76 :名無しさん:2014/07/01(火) 20:58:51.44 ID:twmUzVw6
すげーなww
もはや犯罪だろ

77 :名無しさん:2014/07/01(火) 21:26:07.73 ID:WO5Kisuo
リコーグループの不採算子会社のリストラ&オフィス集約を原因とした
退去のようです。
ttp://www.ricoh.co.jp/sales/news/2014/0701_1.html#.U7Klp_l_vUk

この手のリストラなら今日昨日の動きではなかったような気もしますが…。
まあ、今さら言っても詮無き事ですね。

78 :名無しさん:2014/07/01(火) 23:24:21.06 ID:eaNsGllA

平成リート大戦〜クウシツ〜


79 :名無しさん:2014/07/01(火) 23:28:00.04 ID:ysbZ8BK6
前向きに考えると、CSタワーのリーシングがどうなるかでこの未知のREITの実力を
垣間見れることになるでしょうから、今後の動向に注目ですね。
最近はフリーレント期間も都心では平均3.2カ月程度と従来の半分に減っているそうです。


ということで、これ以上は下げないだろうとみてさらに買い増しました。失敗したかな?

80 :名無しさん:2014/07/01(火) 23:35:45.84 ID:AiC67who
今回とは別に3件の解約がって話は目論見書にも書いてあったので、それは
それでよしとしていたんですがねぇ…
2月に退去した分が9月から埋まるのはいいけど、今回のリコーはヒドイ orz

こうして食らってみると、他にも賃料交渉等で雲行きの怪しい物件がブチ込ま
れているんじゃないかと疑心暗鬼になりますなぁ…
機関が食いつかなかったのはこういう理由からなんでしょうかねぇ。


81 :名無しさん:2014/07/02(水) 02:07:42.55 ID:DBCIm94s
>80

おいらも悪く考えすぎてしまうところがあるから
どんどん疑心暗鬼になってしまう・・・

ポカが重なる→不信感増幅

とかの変な流れは回避してもらいたいところだが・・・
インベスコ・ショックというような大仰な感じではなさそうだし、
Jリート市場全体を巻き込むインパクトはさすがにないと思うので、
一時的かつ局所的なダメージかなと思っている。
どうなるかは神のみぞ知るだけど。

82 :名無しさん:2014/07/02(水) 04:03:41.57 ID:w1lzAEZQ
「神のみぞ」というよりも「インサイダーのみぞ」か?
テナント退去と株価の下落に失望するのか、投資のチャンスと考えるのか?
市況は改善してるから、次のテナントは意外に早くしかも賃料アップで
決まることだってあるかもしれないからね。どうなるでしょうね?

83 :名無しさん:2014/07/02(水) 10:47:24.04 ID:h/6DdQ7E
上場後の株価低迷ぶりを見る限り、
サイダーでつねorz

84 :名無しさん:2014/07/02(水) 19:44:21.90 ID:0bUStXT6
少なくとも上場前からリコーの退去は分かっていたこと
それを全くアナウンスすることなく上場

こんなの犯罪でしょ?

罪に問えなかったとしても、こんな会社の運営するREITなんて
誰が買うかよ。

もう「姿勢」は分かっただろ。

85 :名無しさん:2014/07/02(水) 21:50:58.81 ID:NSD6pQyg
そう焦るなよ。

86 :名無しさん:2014/07/03(木) 14:26:40.79 ID:4JP6dWWU
詐欺リート。

87 :名無しさん:2014/07/03(木) 17:32:47.77 ID:S+eBcfJU
誹謗中傷的なレスは予告無く削除致します。
それとも売り煽り?

88 :名無しさん:2014/07/03(木) 20:14:54.34 ID:a+yAZ426
公募割れが定着しそうな今日この頃、予見されていたこととは言え
分配金予想の修正が出ましたよと orz


89 :名無しさん:2014/07/03(木) 20:47:21.98 ID:gFtLx1wc
思ったほどの減額ではなかったけど、早急に今よりも賃料アップで埋め戻してもらわなければ
第三期も心配。


90 :名無しさん:2014/07/03(木) 21:03:06.02 ID:jFTimik2
早々に下方修正&減配を開示したのか。
織り込み済みなので、このリリースが原因でそこまで大きく下がるとは
思わないけど、今後1年位は低迷するだろうね。
やっぱここはテナントの分散出来てなさすぎですわ。
アキレス腱になるだろうトリトンの住商も今後どうなるかわからんし。

91 :名無しさん:2014/07/03(木) 21:47:40.65 ID:ZKXFBPLM

悪材料を吹き飛ばすような好材料が欲しいところだが、
そうした僥倖がない場合は、
テナントが決まるまでの間、苦しい展開かもしれないな。

信用買い残が増えていって、
それがしこりはじめて、
ズルズルと引きずられそうな悪寒がしないわけもない。

さすがにSIAの時ほどの悲劇にはならないとは思うが、
油断は大敵かなと個人的には思っている。

92 :雪風  (xX) ◆996xXUOeG5OIg :2014/07/03(木) 22:11:40.18 ID:Ah9NcT7g
解約の申入書って、何の前触れもなく舞い込むものではないです。
水面下で交渉は継続していたのでしょう。

ただ、正規の通知を受領しない限り開示のしようがないのも事実。

93 :名無しさん:2014/07/03(木) 22:45:03.30 ID:ht1jIsbc
まあリコーテクノシステムズが関連会社と共に7月からリコージャパンに統合されることは
1月末に発表されてたみたいだから、そのころから移転の話は出てたんだろうけどね。
インベスコへの公式の通知は統合直前にしかできなかったんだろうね。
経営統合で住金がトリトンから出て行った時のトップを思い出すよね。
これならここよりもグロワンを買い込んだ方がましだったか?

94 :名無しさん:2014/07/04(金) 16:19:13.38 ID:8QLFICTk
上場の時は、上場直後に悪材料を出さないよう、上手く作り込むの。
外資はその辺の感性に欠けるのかも。
しかしまあ、客観的には相当市況は良いわけで、その中でこの低迷、
まったく先が思いやられる銘柄ですね(傍観)

95 :名無しさん:2014/07/05(土) 10:30:13.20 ID:pgMBpsTU
>>92
解約決定の事実を開示しなくてもそういう話があるっていうことくらい
触れとけよ
予想分配金として出してた数字は偽装分配金じゃねーか

96 :雪風  (xX) ◆996xXUOeG5OIg :2014/07/05(土) 19:54:45.06 ID:AVPKO/F6
いやいや、正規の解約通知を受領しない限り、開示のしようがないんですって。
交渉の引き伸ばしみたいな手で表沙汰になるのを遅らせた可能性もありますが、
真相は闇の中でしょうね。

不信感を抱く気持ちは解りますが、私に怒られても・・・

97 :名無しさん:2014/07/06(日) 00:56:23.08 ID:kZZWTsOk
いろんな見方ができますね。

>>94 上場直後に悪材料を出さないように作り込むべきという意味では、1月末にはリコーテクノの
経営統合の話は発表されていたので、その情報自体はインベスコも知っていたと思われますから、
CSタワーの組込みはもっと慎重に行うべきだったのかもしれません。意図的にREITに物件を
押しつけたのかあるいはもうその時点では外すわけにはいかない状況だったのかはわかりませんが。

98 :名無しさん:2014/07/06(日) 01:09:53.11 ID:kZZWTsOk
>>96 開示のしようがないというのは微妙なところですね。
通知は解約の6カ月前に行なわれていて、通常のルールに従っているので問題はないと思われます。
リコーテクノが実質的にいつ退去するのかはわかりませんが、すでに7/1付けで経営統合は行われている
わけですから、最大であと6カ月は無駄に家賃を支払うというコストをリコーテクノはかけているわけです。

>>95 解約決定を開示できなくてもそういう話があるっていうことくらい触れとけよ、という意見には私も賛成です。
例えば、グローバルワンは淀屋橋の解約がもしかしたらあるかもしれないとの情報をすでに流してますし、
森トラストは丸紅の大阪支社が移転することを見越した対策を取ることを明言してますので、
そういう意味では正式な通知を受け取る前に何らかの形でほのめかすというやり方もあったのかもしれません。

99 :雪風  (xX) ◆996xXUOeG5OIg :2014/07/06(日) 08:48:30.35 ID:S9M+GpW+
有価証券届出書に以下の記載がありますね。「平成26年1月31日付不動産信託受益権売買契約」と「無償で承継」という言葉が目を引きます。

「晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタワーZ」及び「CSタワー・CSタワーアネックス」については、売主と本資産運用会社が助言業務を提供していたSPCとの間で締結された平成26年1月31日付不動産信託受益権売買契約上の買主たる地位を、当該助言業務に係る契約の終了後に締結された当該SPCと本投資法人の間の平成26年4月11日付不動産信託受益権売買契約書上の地位の承継に関する覚書に基づき本投資法人が無償で承継していますが、かかる本投資法人の物件の取得に係る契約も、本投資法人による売買契約上の買主たる地位の承継後、その決済・引渡しまでに1ヶ月以上の期間を要することからフォワード・コミットメント等に該当します。

100 :雪風  (xX) ◆996xXUOeG5OIg :2014/07/06(日) 08:53:29.80 ID:S9M+GpW+
それと、有価証券届出書のCSタワー・ CSタワーアネックスの
鑑定評価額の価格時点が平成26年1月末日なのが興味深い。

101 :名無しさん:2014/07/06(日) 14:08:43.44 ID:dEoj/Xp6
普通ならこの手の退去の可能性を考慮に入れて余裕を持って利回りづくりを
するんですが…。
リコーの退去を考慮してしまうと、このマーケットですらとてもIPOが
出来るような配当利回りにならなかったのかもしれませんね。
この件で運用会社であるインベスコの稚拙さが浮かび出たのは間違いないです。

102 :名無しさん:2014/07/07(月) 00:14:09.59 ID:21LbLQo+
鑑定評価額と取得価格が等しいCSタワーでこの惨事、だったら取得価格の
方が安い他の物件は・・・などと勘ぐってしまいますわ orz

それにしても共同主幹事の2社、REITに限らずここのところしょっぱいIPO
が増えてきましたなぁ。
投資口価格の設定等を見るに、インベスコなんかはNISAに最適!とか言って
ハメ込みまくっているでしょうから、損益通算も出来ず怨嗟の声があちこち
で上がっているんじゃなかろうかと。


103 :名無しさん:2014/07/07(月) 07:16:42.97 ID:pbkfQI8E
上場後1か月もたたずに大口テナントの退去→下方修正。
インベスコブランドは大きく毀損した。
個人だけでなく、機関投資家も損害を被った。
このままだと、今後 投資口の追加発行があった時に、
誰が買うのか?と思ってしまう。

104 :名無しさん:2014/07/08(火) 06:22:22.44 ID:e4l7JVY2
多少の前向きな見方をしますと、
オフィス市況は改善してますし(CSタワーのある台東区は賃料はやや低めながら意外に空室率は小さい)、
本REITの資産運用会社は国内の運用資産残高が3500億円以上という実績もあり、
さらにはリコーテクノの統合は7/1付なので実質的な退去は12月末よりもかなり早まるかもしれないので、
次のテナント(の一部)は早めに(もしかしたら来年1月には)決まる可能性はあるということでしょうか。
(単なる希望的観測にすぎませんが。)

105 :エンマーゴ:2014/07/11(金) 05:26:16.68 ID:7SnzzRwI
リートに関してはETFのほうが無難かもね〜
なかなか調整しないから今更買いにくいけどね。

これは個人的な意見に過ぎないし、投資は自己責任で頼むが、
リコー株にするのも手かもしれないよね。
これもなかなか調整してくれないから買いにくいけど。



@不動産市況回復による波及効果
・オフィス市況の回復によって、
OA機器・OAサプライ・OA家具などの
オフィス関連ビジネスも連動して回復する可能性

A設備投資関連の要素
・対事業所サービス

B世界展開している
・国内一極集中投資の回避(海外比率57.4%)
・円安メリットの恩恵
・米国経済復活の恩恵を享受できる

Cそこそこのインカム

思いつくことをかいてみた。
いいことしか書いてないがw
消費増税がリコーに及ぼし得る個別具体的なリスクはよくわからんw

オレの睡眠時間が〜w
おやすみ〜






106 :名無しさん:2014/07/19(土) 07:06:16.06 ID:05ProMwk
リコーはなかなか厳しいかもよ。


107 :名無しさん:2014/07/23(水) 20:47:16.81 ID:433xbEBA
希望の持てるIR来ないかな

108 :名無しさん:2014/07/25(金) 20:45:34.26 ID:dEAJqHE6
HPが更新されるとビクッとなるな…

109 :名無しさん:2014/07/26(土) 22:34:23.65 ID:m4llV9WU
そういえば、月末の組み入れイベント今月だったっけ?

110 :エンマーゴ:2014/07/27(日) 23:18:09.25 ID:7KfbP4Ac
>106

情報提供に感謝。

リコーは株価調整してくれないかなって願ってるので、
悪材料で調整するようなら狙ってみるつもり。

決算に関して増税後の反動減が
どうなってるかも気になるから、
決算出るまで様子見を決め込む予定。

インベスコと関係ない話してスマソ。

111 :名無しさん:2014/07/30(水) 15:12:54.12 ID:/DRCNXZ2
10万円割れ。
含み損になってしまった。


112 :名無しさん:2014/07/30(水) 19:38:51.87 ID:Gs7v/LKE
そりゃ上場来安値だからねぇ…最後に買った3000口のホルダー以外、全員含み損


113 :名無しさん:2014/07/30(水) 19:55:58.16 ID:9cPNcvAI
まあ、そのうちいいこともあるよ。CSタワーのテナントが早めに決まることを祈ろう。

114 :名無しさん:2014/07/30(水) 20:19:13.42 ID:rZMDnWw6
REIT指数もほぼほぼ最高値圏で、
下位銘柄が相対的に堅調。
そんななかでの安値更新、お見事!
キット上位銘柄なのでしょうw

115 :名無しさん:2014/07/31(木) 03:20:57.13 ID:EdO3BfEY
どっかのチョイ悪社長あたりが事前に2万口位買い込んでから、CSタワーの
空いた8フロアを全部借りる…なんて挙に出たりしないかな?

5%未満だから名前は出ないし、テナント(の役職員)になる前の話だから
インサイダーに該当しない…かもしれないしw


116 :名無しさん:2014/10/11(土) 04:54:10.65 ID:KdqwKJyI
ついに出ましたね。CSタワーの新規テナントの件。
賃貸借開始予定日が来年7/1だから、半年間空きますが致し方ないですね。



117 :名無しさん:2014/10/11(土) 13:12:00.62 ID:hZH2Lyqs
しばらく分配金は厳しいですね

118 :名無しさん:2014/10/12(日) 16:20:06.08 ID:GsQibZCg
今までは、短期売買で利益をあげてたけど、しばらくホールドして分配金getの予定。そのうち、13万ぐらいにはなるかな。

119 :名無しさん:2014/11/06(木) 22:32:39.61 ID:???
どこまで市場が動いても、ここは放置されたまんまですねぇ…
CSタワーがさらに埋まるというリリースも誰も貼りませんねw
可哀想なので




120 :名無しさん:2014/11/13(木) 14:25:58.66 ID:Y1I6XNlQ
新規テナントは、フリーレントを考えると2015年10月期にはほとんど
寄与しませんね。
2015年10月期は2000円以下かな。
上場してすぐにテナント抜けがあっただけに、信用されず投資口価格は
いつまでも低いままで推移しそう。

121 :名無しさん:2014/11/25(火) 18:52:13.89 ID:hOMTYL66
プラスの材料は当面出尽くし。上場早々に打ち立てた負の信頼は相当に確固たる
ものだし、このままホールドしてもいいこと無さそう。
ということで、今日の引け際の売りは積水ハウスリートに向けて換金売りかねぇ。


122 :名無しさん:2014/12/01(月) 16:09:06.33 ID:y1qfBa7g
初値超えも射程圏内になってきたか

123 :名無しさん:2014/12/19(金) 01:04:54.23 ID:MmzNZruw
決算説明会の動画を見てみた。
何卒を「なにそつ」と読んじゃう執行役員。
CSタワーのフリーレントにチラッと触れておきながら、それが何カ月かは
明言しないという姿勢…上値は重そうだ。


124 :名無しさん:2015/06/28(日) 01:45:15.64 ID:rJLDrWRQ
増資で取得した2棟に続いて西新宿で66億円のビルを取得だそうですよ。


資金は借入れによって賄い、LTVは47.7%に上昇。
これに伴い分配金予想の増額を発表。


やらかし銘柄としてこちら↓ではNAV倍率1倍で最低辺をキープするインベスコですが、週明けどのように動くか見物です。



125 :名無しさん:2015/06/28(日) 21:43:55.08 ID:???
長くなりすぎるんで書きこんじゃいましたが、見物というのは以下の2点においてです。

ここのところ分配利回り4%で張り付いていたけど、今回の増配を受けて投資口価格が4%となるよう修正されるのか?

同じくNAV倍率1倍で張り付いていたけど、やっぱり1倍に張り付き続けるのか?
まぁ1口あたりのNAVについては4月末の第2期決算で112,314円と出たようなので、
その金額で見れば1倍割れではありますが…
NAV倍率が1倍を割ったまま放置されるなら、他の低評価銘柄にも悪い影響が及ぶかもしれませんね…


126 :名無しさん:2015/07/08(水) 18:00:54.13 ID:???
上場来安値更新


127 :名無しさん:2015/09/21(月) 16:45:48.85 ID:PkN72tgQ
脱毛サロンで有名なミュゼって、恵比寿プライムのテナントなのね。
やはり一流ビルには、一流テナントだね。

128 :名無しさん:2015/10/15(木) 01:43:50.99 ID:VEx4+UWg
第3期もあと半月で終わるというのに、まだ第4期の予想分配金は発表されないんですね。
半年先がまったく見通せないという物凄い状況なのでしょうか?
心配です。


129 :名無しさん:2016/03/11(金) 21:44:50.94 ID:???
全銘柄上昇する中、たった一銘柄、微減とはいえここだけ下げてるのってどうよ?


130 :名無しさん:2016/05/24(火) 18:50:30.45 ID:jgRpN97k
増資。価格は94672円

131 :名無しさん:2016/06/16(木) 20:27:57.54 ID:fHFkGsQQ
決算説明会資料


晴海から住商が退去したとしても、後継テナントを賃料20%ダウンでも誘致できれば
分配金には100円のインパクトしかないって書いてるけどさ…
後継テナントの誘致に必死になるのはNMFも同じことで、それは熾烈な誘致合戦に
なると思うんだが?
そのとき、リーシングに何カ月?フリーレントに何カ月?
問題は賃料ゼロ期間の長さだわ。
ここのところ分配利回りNo1とかもてはやされているようだけど、晴海退去後の
利回り考えたら憂鬱だわ。


132 :名無しさん:2016/06/16(木) 22:54:40.21 ID:NK4xT99U
マーケット賃料をベースに当社にて算定した、現行賃料対比で約20%減少した賃料でテナント入替を行った場合でも、想定されるDPUへのインパクトは100円程度に相当
 当物件の競争力や今後のマーケットの上昇基調を考慮すると、当社にて算定した
上記の賃料水準でのテナント入替は可能

って書いてあるね。解約通知は相当期間前に出されるからリーシング必要な期間は確保できるだろうしフリーレントがつくとも限らないし上記の通り想定の賃料水準でテナント入れ替えは可能と書いてあるし20%ダウンでも100円程度のインパクト
仮の話で想定賃料の20%ダウンでフリーレントなしの想定なら100円程度のインパクトだからたかが知れてるだろうに



133 :名無しさん:2016/06/16(木) 23:35:17.05 ID:fHFkGsQQ
そうですかねぇ?
TOPリートの大型退去の際はトリトンスクエアの稼働率が90%まで戻るのに15カ月かかった
ように見えますが?
仮に、ここが蒼い顔してリーシングに走り回るとするならNMF保有分も合わせてさらに
大型の退去になるんですけど?
誘致合戦の末、必然的に条件もユルくならざるを得ないと思いますが?


134 :名無しさん:2016/06/17(金) 09:48:11.74 ID:FqYl1KvQ
賃料上昇時期と賃料下落時期のリーシングは全く違うでしょう
前のテナントより大幅に低い賃料ではリーシングしにくいので少しでも条件の良いテナントを探すのに時間がかかるし下落時期は空室率も高いのでテナント側も選択肢が多い
逆にに上昇期は前のテナントより良い条件で入れやすいし空室率も低いから逆にテナントを探すのに時間がかからない
例えばプチバブル崩壊後に長い間分配金が下がり続けたから今の環境でも分配金は長期間下がり続けると言ってるようなもんだよ
下落期は増資をすれば大幅に下げ、テナントが抜ければ大幅に下げ何かしらIRが出れば悪材料かと疑ったもんだけど上昇期は同じことをしても全く値動きが異なるのと似てる

135 :名無しさん:2016/06/17(金) 19:54:55.24 ID:BaXPolO+
どうでしょうねぇ?
賃料下落期ではあったようで、問題の期間(2013/4からの15カ月)中の2014/1に既存ビルの
賃貸料は最も低くなっています。
しかし同期間の中央区の空室率は8.57%から6.96%へと一貫して低下し続けています。
そんな中でリーシングに15カ月もかかるのは物件の競争力が劣るからでしょう。
何しろ再開発協議会からのメンバーでもあった住商が「顧客訪問時の利便性の高さ」を
求めて退去してしまうようなところですから。

まぁ、直近の中央区の空室率は3.85%なので、この引き締まった需給関係に一縷の望みを
託すのもアリかもしれません(といっても絶好調なのは日本橋の方で、晴海はどこ吹く風
やも知れませんが)


136 :名無しさん:2016/06/17(金) 22:48:39.39 ID:FqYl1KvQ
>>135
>>132で書いたけど仮の話で想定賃料の20%ダウンでフリーレントなしの想定で100円程度のインパクト
想定賃料の20%ダウン、フリーレントなしの条件で解約通知が1年前に来たとして今のオフィス市況で決まらないと思う?
(ちなみにインベスコは想定賃料通りで入れ替え出来ると書いてあるけど)


137 :名無しさん:2016/06/17(金) 23:25:20.73 ID:FqYl1KvQ
ちなみに心配してるフリーレントも契約期間中の総賃料を契約期間に応じて均等し
て収益計上できる契約形態が多いからその場合は賃貸借契約開始日から分配金に計上できる
下記参考


138 :名無しさん:2016/06/18(土) 00:09:40.29 ID:Qvg2w8RA
定期的な賃料改定交渉がいつ頃持たれるか次第だと思いますが、1年も前にアナウンスしてくれますか?
決算説明書に苦戦の見込みなんて書きます?まだ「仮定」の段階だし。

ま、その「仮定の話」が転がって20%ダウンでテナントの引き留め交渉に成功したなら
まぁ70点ってところでしょうか。経緯からして賃料の増額交渉は出来なくなりますし。

じゃぁってことで、賃料20%ダウンで新テナント誘致。ただしフリーレント3カ月分くれ
っていう条件を飲むとして、フリーレント分である相場賃料の240%を2年間に亘って割り引く
という携帯キャリアみたいなやり方で当初2年間は30%ダウン、その後の改定では相場の20%
ダウンをベースに交渉っていうならありそうな気はします。
3年目に賃料増額獲得!ってストーリーで内部成長を謳うこともことも出来るし。

まぁ何にせよ、競争力に疑問符の付く物件で大規模退去があるっていうだけで決算説明書にある
バラ色の未来は素直に想像できないっていうところですね。
なってみなければここのリーシング力かいかほどかも未知数ですし。


139 :名無しさん:2016/06/18(土) 15:10:07.25 ID:0hqrx2jM
>>138
法律上認められてて分配金の安定にも良い影響を与える処理なのに「携帯キャリアみたいに」とか悪いように考えすぎじゃないの?
想定賃料から20%減額ってあくまでも最悪を想定しての仮定なのにさらにフリーレント3か月とか言い出したらいくらでも悪条件を想定できるでしょう
素直に考えて想定賃料の20%減額という最悪の条件でも分配金には100円しか影響は出ませんよということでしょう
決算書にあるのはバラ色の未来ではなく想定上の分配金で最悪の可能性を仮定したところで100円しか分配金に影響が出ませんよといってるだけでしょ
インベスコは時価総額が大きいわけでもないからそれほどリスク分散がなされているわけではないけど「それなり」にはリスク分散が出来ていると思うよ
増資による規模拡大でもさらにリスク分散はされるし万が一合併でもあって時価総額の大きい銘柄に吸収されでもすれば一気にリスク分散はなされて1テナントの退去なんてほぼ影響が出なくなるわけだし(合併はあくまで都合の良すぎる夢物語だけど)


140 :名無しさん:2016/06/18(土) 15:31:55.73 ID:0hqrx2jM
あと1年前も前にアナウンスしてくれるとは限らないってのは同意かな
あくまで1年前もしくはそれ以上前に退去のアナウンスをしてくれればリーシングは格段に楽になるということだね
楽観すぎるのはよくないけど特別に悲観的になる必要はないというのを言いたいだけ

141 :名無しさん:2016/06/18(土) 15:38:38.31 ID:0hqrx2jM
ついでに一般論でいえば空室率が低い時期で賃料上昇期であればテナントの入れ替えはプラスに働く点も大きいと思うよ
レジと比べてオフィスの権利金は貰える月数も多いしね
継続賃料はあがりにくいから契約更新時に無理目の賃料増額請求をして退去を目論むケースも多いくらい
あくまで市況の良い時期に限った話だけどね

142 :名無しさん:2016/06/18(土) 16:49:15.41 ID:sCAEtvmI
TOPのトリトンYから住金が退去した2013年3月には、東京主要5区の大型オフィスビル空室率は約8.7%と
まだ比較的高く(直近のピークは2010年中の約9.8%)、中央区は10%を超えていました(資料にも依るでしょうが)。
それから空室率が減り続けたにも拘わらずトリトンYのリーシングが多少長引いたのは、
テナント獲得競争が激しかったから(過度な値引きやフリーレントがあったかもしれない)と
みることもでき、トリトンYがそれほど競争力がないわけではないと思います。

143 :名無しさん:2016/06/18(土) 16:53:37.75 ID:sCAEtvmI
インベスコのテナントリーシングに関しては、例えばCSタワーから大口テナントが退去した
時には、半年後に全床(約8056u)を賃料増額などの良好な条件で埋め戻しました。
また住商が退去するのは(もしあったとしても)2018年秋頃で、その前に少なくとも一回は
500億円規模の物件取得があるはずですから、住商退去の影響はさらに少なくなるはずです。

その間には格付けの取得やグローバルインデックス(MSCI指数?)への採用等も目指すそうです
から、もしそうなれば評価も上がるでしょう。
将来のことはよくはわかりませんが、そう悲観することもないと思いますけど。


144 :名無しさん:2016/06/18(土) 21:59:20.56 ID:sCAEtvmI
先ほど書き込んだことの補足になりますが、TOPのトリトンYのリーシングがやや難航したのは、
厳しいテナント獲得競争でぎりぎり妥協できる賃料を提示するテナントを見つけるのが難しかった
からだと思われます。実際、住金退去後に入居したテナントの賃料は相当安くなっています。
トリトンZについても同様で、ここの現在の賃料は取得当初の賃料よりも大幅に安くなっている
と思われます(こちらは賃貸収入は非開示なのでNOIから推測)。
その様なこともあって、TOPの持つトリトンY,Zは多額の評価損を出しています。

しかしながら、インベスコのトリトンZに関しては、大幅に安くなった賃料を初めから前提として
取得していますので、床面積はTOPのものと同一であるにもかかわらず取得価格は半額未満であり、
すでに評価益が出ています。
オフィス市況が改善している今は、賃料がこれ以上の大幅安になる可能性は低いのではないでしょうか。

145 :名無しさん:2016/06/21(火) 07:48:58.72 ID:hV2UwPk6
500億円規模の増資ですか…怖いですね。
運用報酬は総資産額に連動する部分が大きいですから、投資口価格が低迷していても強行される
可能性がありますね。
しかも、取得価格の1%も報酬として受け取れるので増資の誘惑は益々断ちがたいでしょう。
投資口価格が回復していればいいですね。


146 :名無しさん:2016/06/21(火) 10:07:00.80 ID:9kHmti6o
ありきたりの言葉で言えば、「自分の許容できるリスクの範囲内で最も良いと思う投資をする」でしょう。
もし悲観的な予想しかたたないならば、投資は控えたほうが良いと思います。

147 :名無しさん:2016/06/24(金) 18:25:17.21 ID:6XSglF3I
シンジケートカバーが1200ちょっとか…やべ、あてが外れた


148 :名無しさん:2017/01/15(日) 14:22:09.63 ID:uDawaJ9+
6株購入....ようやく・・・

41KB
新着レスの表示

名前: E-mail(省略可)