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【3298】インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人

1 :admin@管理人 ★:2014/05/02(金) 00:29:01.71 ID:???
2014/6/5上場予定。


100 :雪風  (xX) ◆996xXUOeG5OIg :2014/07/06(日) 08:53:29.80 ID:S9M+GpW+
それと、有価証券届出書のCSタワー・ CSタワーアネックスの
鑑定評価額の価格時点が平成26年1月末日なのが興味深い。

101 :名無しさん:2014/07/06(日) 14:08:43.44 ID:dEoj/Xp6
普通ならこの手の退去の可能性を考慮に入れて余裕を持って利回りづくりを
するんですが…。
リコーの退去を考慮してしまうと、このマーケットですらとてもIPOが
出来るような配当利回りにならなかったのかもしれませんね。
この件で運用会社であるインベスコの稚拙さが浮かび出たのは間違いないです。

102 :名無しさん:2014/07/07(月) 00:14:09.59 ID:21LbLQo+
鑑定評価額と取得価格が等しいCSタワーでこの惨事、だったら取得価格の
方が安い他の物件は・・・などと勘ぐってしまいますわ orz

それにしても共同主幹事の2社、REITに限らずここのところしょっぱいIPO
が増えてきましたなぁ。
投資口価格の設定等を見るに、インベスコなんかはNISAに最適!とか言って
ハメ込みまくっているでしょうから、損益通算も出来ず怨嗟の声があちこち
で上がっているんじゃなかろうかと。


103 :名無しさん:2014/07/07(月) 07:16:42.97 ID:pbkfQI8E
上場後1か月もたたずに大口テナントの退去→下方修正。
インベスコブランドは大きく毀損した。
個人だけでなく、機関投資家も損害を被った。
このままだと、今後 投資口の追加発行があった時に、
誰が買うのか?と思ってしまう。

104 :名無しさん:2014/07/08(火) 06:22:22.44 ID:e4l7JVY2
多少の前向きな見方をしますと、
オフィス市況は改善してますし(CSタワーのある台東区は賃料はやや低めながら意外に空室率は小さい)、
本REITの資産運用会社は国内の運用資産残高が3500億円以上という実績もあり、
さらにはリコーテクノの統合は7/1付なので実質的な退去は12月末よりもかなり早まるかもしれないので、
次のテナント(の一部)は早めに(もしかしたら来年1月には)決まる可能性はあるということでしょうか。
(単なる希望的観測にすぎませんが。)

105 :エンマーゴ:2014/07/11(金) 05:26:16.68 ID:7SnzzRwI
リートに関してはETFのほうが無難かもね〜
なかなか調整しないから今更買いにくいけどね。

これは個人的な意見に過ぎないし、投資は自己責任で頼むが、
リコー株にするのも手かもしれないよね。
これもなかなか調整してくれないから買いにくいけど。



@不動産市況回復による波及効果
・オフィス市況の回復によって、
OA機器・OAサプライ・OA家具などの
オフィス関連ビジネスも連動して回復する可能性

A設備投資関連の要素
・対事業所サービス

B世界展開している
・国内一極集中投資の回避(海外比率57.4%)
・円安メリットの恩恵
・米国経済復活の恩恵を享受できる

Cそこそこのインカム

思いつくことをかいてみた。
いいことしか書いてないがw
消費増税がリコーに及ぼし得る個別具体的なリスクはよくわからんw

オレの睡眠時間が〜w
おやすみ〜






106 :名無しさん:2014/07/19(土) 07:06:16.06 ID:05ProMwk
リコーはなかなか厳しいかもよ。


107 :名無しさん:2014/07/23(水) 20:47:16.81 ID:433xbEBA
希望の持てるIR来ないかな

108 :名無しさん:2014/07/25(金) 20:45:34.26 ID:dEAJqHE6
HPが更新されるとビクッとなるな…

109 :名無しさん:2014/07/26(土) 22:34:23.65 ID:m4llV9WU
そういえば、月末の組み入れイベント今月だったっけ?

110 :エンマーゴ:2014/07/27(日) 23:18:09.25 ID:7KfbP4Ac
>106

情報提供に感謝。

リコーは株価調整してくれないかなって願ってるので、
悪材料で調整するようなら狙ってみるつもり。

決算に関して増税後の反動減が
どうなってるかも気になるから、
決算出るまで様子見を決め込む予定。

インベスコと関係ない話してスマソ。

111 :名無しさん:2014/07/30(水) 15:12:54.12 ID:/DRCNXZ2
10万円割れ。
含み損になってしまった。


112 :名無しさん:2014/07/30(水) 19:38:51.87 ID:Gs7v/LKE
そりゃ上場来安値だからねぇ…最後に買った3000口のホルダー以外、全員含み損


113 :名無しさん:2014/07/30(水) 19:55:58.16 ID:9cPNcvAI
まあ、そのうちいいこともあるよ。CSタワーのテナントが早めに決まることを祈ろう。

114 :名無しさん:2014/07/30(水) 20:19:13.42 ID:rZMDnWw6
REIT指数もほぼほぼ最高値圏で、
下位銘柄が相対的に堅調。
そんななかでの安値更新、お見事!
キット上位銘柄なのでしょうw

115 :名無しさん:2014/07/31(木) 03:20:57.13 ID:EdO3BfEY
どっかのチョイ悪社長あたりが事前に2万口位買い込んでから、CSタワーの
空いた8フロアを全部借りる…なんて挙に出たりしないかな?

5%未満だから名前は出ないし、テナント(の役職員)になる前の話だから
インサイダーに該当しない…かもしれないしw


116 :名無しさん:2014/10/11(土) 04:54:10.65 ID:KdqwKJyI
ついに出ましたね。CSタワーの新規テナントの件。
賃貸借開始予定日が来年7/1だから、半年間空きますが致し方ないですね。



117 :名無しさん:2014/10/11(土) 13:12:00.62 ID:hZH2Lyqs
しばらく分配金は厳しいですね

118 :名無しさん:2014/10/12(日) 16:20:06.08 ID:GsQibZCg
今までは、短期売買で利益をあげてたけど、しばらくホールドして分配金getの予定。そのうち、13万ぐらいにはなるかな。

119 :名無しさん:2014/11/06(木) 22:32:39.61 ID:???
どこまで市場が動いても、ここは放置されたまんまですねぇ…
CSタワーがさらに埋まるというリリースも誰も貼りませんねw
可哀想なので




120 :名無しさん:2014/11/13(木) 14:25:58.66 ID:Y1I6XNlQ
新規テナントは、フリーレントを考えると2015年10月期にはほとんど
寄与しませんね。
2015年10月期は2000円以下かな。
上場してすぐにテナント抜けがあっただけに、信用されず投資口価格は
いつまでも低いままで推移しそう。

121 :名無しさん:2014/11/25(火) 18:52:13.89 ID:hOMTYL66
プラスの材料は当面出尽くし。上場早々に打ち立てた負の信頼は相当に確固たる
ものだし、このままホールドしてもいいこと無さそう。
ということで、今日の引け際の売りは積水ハウスリートに向けて換金売りかねぇ。


122 :名無しさん:2014/12/01(月) 16:09:06.33 ID:y1qfBa7g
初値超えも射程圏内になってきたか

123 :名無しさん:2014/12/19(金) 01:04:54.23 ID:MmzNZruw
決算説明会の動画を見てみた。
何卒を「なにそつ」と読んじゃう執行役員。
CSタワーのフリーレントにチラッと触れておきながら、それが何カ月かは
明言しないという姿勢…上値は重そうだ。


124 :名無しさん:2015/06/28(日) 01:45:15.64 ID:rJLDrWRQ
増資で取得した2棟に続いて西新宿で66億円のビルを取得だそうですよ。


資金は借入れによって賄い、LTVは47.7%に上昇。
これに伴い分配金予想の増額を発表。


やらかし銘柄としてこちら↓ではNAV倍率1倍で最低辺をキープするインベスコですが、週明けどのように動くか見物です。



125 :名無しさん:2015/06/28(日) 21:43:55.08 ID:???
長くなりすぎるんで書きこんじゃいましたが、見物というのは以下の2点においてです。

ここのところ分配利回り4%で張り付いていたけど、今回の増配を受けて投資口価格が4%となるよう修正されるのか?

同じくNAV倍率1倍で張り付いていたけど、やっぱり1倍に張り付き続けるのか?
まぁ1口あたりのNAVについては4月末の第2期決算で112,314円と出たようなので、
その金額で見れば1倍割れではありますが…
NAV倍率が1倍を割ったまま放置されるなら、他の低評価銘柄にも悪い影響が及ぶかもしれませんね…


126 :名無しさん:2015/07/08(水) 18:00:54.13 ID:???
上場来安値更新


127 :名無しさん:2015/09/21(月) 16:45:48.85 ID:PkN72tgQ
脱毛サロンで有名なミュゼって、恵比寿プライムのテナントなのね。
やはり一流ビルには、一流テナントだね。

128 :名無しさん:2015/10/15(木) 01:43:50.99 ID:VEx4+UWg
第3期もあと半月で終わるというのに、まだ第4期の予想分配金は発表されないんですね。
半年先がまったく見通せないという物凄い状況なのでしょうか?
心配です。


129 :名無しさん:2016/03/11(金) 21:44:50.94 ID:???
全銘柄上昇する中、たった一銘柄、微減とはいえここだけ下げてるのってどうよ?


130 :名無しさん:2016/05/24(火) 18:50:30.45 ID:jgRpN97k
増資。価格は94672円

131 :名無しさん:2016/06/16(木) 20:27:57.54 ID:fHFkGsQQ
決算説明会資料


晴海から住商が退去したとしても、後継テナントを賃料20%ダウンでも誘致できれば
分配金には100円のインパクトしかないって書いてるけどさ…
後継テナントの誘致に必死になるのはNMFも同じことで、それは熾烈な誘致合戦に
なると思うんだが?
そのとき、リーシングに何カ月?フリーレントに何カ月?
問題は賃料ゼロ期間の長さだわ。
ここのところ分配利回りNo1とかもてはやされているようだけど、晴海退去後の
利回り考えたら憂鬱だわ。


132 :名無しさん:2016/06/16(木) 22:54:40.21 ID:NK4xT99U
マーケット賃料をベースに当社にて算定した、現行賃料対比で約20%減少した賃料でテナント入替を行った場合でも、想定されるDPUへのインパクトは100円程度に相当
 当物件の競争力や今後のマーケットの上昇基調を考慮すると、当社にて算定した
上記の賃料水準でのテナント入替は可能

って書いてあるね。解約通知は相当期間前に出されるからリーシング必要な期間は確保できるだろうしフリーレントがつくとも限らないし上記の通り想定の賃料水準でテナント入れ替えは可能と書いてあるし20%ダウンでも100円程度のインパクト
仮の話で想定賃料の20%ダウンでフリーレントなしの想定なら100円程度のインパクトだからたかが知れてるだろうに



133 :名無しさん:2016/06/16(木) 23:35:17.05 ID:fHFkGsQQ
そうですかねぇ?
TOPリートの大型退去の際はトリトンスクエアの稼働率が90%まで戻るのに15カ月かかった
ように見えますが?
仮に、ここが蒼い顔してリーシングに走り回るとするならNMF保有分も合わせてさらに
大型の退去になるんですけど?
誘致合戦の末、必然的に条件もユルくならざるを得ないと思いますが?


134 :名無しさん:2016/06/17(金) 09:48:11.74 ID:FqYl1KvQ
賃料上昇時期と賃料下落時期のリーシングは全く違うでしょう
前のテナントより大幅に低い賃料ではリーシングしにくいので少しでも条件の良いテナントを探すのに時間がかかるし下落時期は空室率も高いのでテナント側も選択肢が多い
逆にに上昇期は前のテナントより良い条件で入れやすいし空室率も低いから逆にテナントを探すのに時間がかからない
例えばプチバブル崩壊後に長い間分配金が下がり続けたから今の環境でも分配金は長期間下がり続けると言ってるようなもんだよ
下落期は増資をすれば大幅に下げ、テナントが抜ければ大幅に下げ何かしらIRが出れば悪材料かと疑ったもんだけど上昇期は同じことをしても全く値動きが異なるのと似てる

135 :名無しさん:2016/06/17(金) 19:54:55.24 ID:BaXPolO+
どうでしょうねぇ?
賃料下落期ではあったようで、問題の期間(2013/4からの15カ月)中の2014/1に既存ビルの
賃貸料は最も低くなっています。
しかし同期間の中央区の空室率は8.57%から6.96%へと一貫して低下し続けています。
そんな中でリーシングに15カ月もかかるのは物件の競争力が劣るからでしょう。
何しろ再開発協議会からのメンバーでもあった住商が「顧客訪問時の利便性の高さ」を
求めて退去してしまうようなところですから。

まぁ、直近の中央区の空室率は3.85%なので、この引き締まった需給関係に一縷の望みを
託すのもアリかもしれません(といっても絶好調なのは日本橋の方で、晴海はどこ吹く風
やも知れませんが)


136 :名無しさん:2016/06/17(金) 22:48:39.39 ID:FqYl1KvQ
>>135
>>132で書いたけど仮の話で想定賃料の20%ダウンでフリーレントなしの想定で100円程度のインパクト
想定賃料の20%ダウン、フリーレントなしの条件で解約通知が1年前に来たとして今のオフィス市況で決まらないと思う?
(ちなみにインベスコは想定賃料通りで入れ替え出来ると書いてあるけど)


137 :名無しさん:2016/06/17(金) 23:25:20.73 ID:FqYl1KvQ
ちなみに心配してるフリーレントも契約期間中の総賃料を契約期間に応じて均等し
て収益計上できる契約形態が多いからその場合は賃貸借契約開始日から分配金に計上できる
下記参考


138 :名無しさん:2016/06/18(土) 00:09:40.29 ID:Qvg2w8RA
定期的な賃料改定交渉がいつ頃持たれるか次第だと思いますが、1年も前にアナウンスしてくれますか?
決算説明書に苦戦の見込みなんて書きます?まだ「仮定」の段階だし。

ま、その「仮定の話」が転がって20%ダウンでテナントの引き留め交渉に成功したなら
まぁ70点ってところでしょうか。経緯からして賃料の増額交渉は出来なくなりますし。

じゃぁってことで、賃料20%ダウンで新テナント誘致。ただしフリーレント3カ月分くれ
っていう条件を飲むとして、フリーレント分である相場賃料の240%を2年間に亘って割り引く
という携帯キャリアみたいなやり方で当初2年間は30%ダウン、その後の改定では相場の20%
ダウンをベースに交渉っていうならありそうな気はします。
3年目に賃料増額獲得!ってストーリーで内部成長を謳うこともことも出来るし。

まぁ何にせよ、競争力に疑問符の付く物件で大規模退去があるっていうだけで決算説明書にある
バラ色の未来は素直に想像できないっていうところですね。
なってみなければここのリーシング力かいかほどかも未知数ですし。


139 :名無しさん:2016/06/18(土) 15:10:07.25 ID:0hqrx2jM
>>138
法律上認められてて分配金の安定にも良い影響を与える処理なのに「携帯キャリアみたいに」とか悪いように考えすぎじゃないの?
想定賃料から20%減額ってあくまでも最悪を想定しての仮定なのにさらにフリーレント3か月とか言い出したらいくらでも悪条件を想定できるでしょう
素直に考えて想定賃料の20%減額という最悪の条件でも分配金には100円しか影響は出ませんよということでしょう
決算書にあるのはバラ色の未来ではなく想定上の分配金で最悪の可能性を仮定したところで100円しか分配金に影響が出ませんよといってるだけでしょ
インベスコは時価総額が大きいわけでもないからそれほどリスク分散がなされているわけではないけど「それなり」にはリスク分散が出来ていると思うよ
増資による規模拡大でもさらにリスク分散はされるし万が一合併でもあって時価総額の大きい銘柄に吸収されでもすれば一気にリスク分散はなされて1テナントの退去なんてほぼ影響が出なくなるわけだし(合併はあくまで都合の良すぎる夢物語だけど)


140 :名無しさん:2016/06/18(土) 15:31:55.73 ID:0hqrx2jM
あと1年前も前にアナウンスしてくれるとは限らないってのは同意かな
あくまで1年前もしくはそれ以上前に退去のアナウンスをしてくれればリーシングは格段に楽になるということだね
楽観すぎるのはよくないけど特別に悲観的になる必要はないというのを言いたいだけ

141 :名無しさん:2016/06/18(土) 15:38:38.31 ID:0hqrx2jM
ついでに一般論でいえば空室率が低い時期で賃料上昇期であればテナントの入れ替えはプラスに働く点も大きいと思うよ
レジと比べてオフィスの権利金は貰える月数も多いしね
継続賃料はあがりにくいから契約更新時に無理目の賃料増額請求をして退去を目論むケースも多いくらい
あくまで市況の良い時期に限った話だけどね

142 :名無しさん:2016/06/18(土) 16:49:15.41 ID:sCAEtvmI
TOPのトリトンYから住金が退去した2013年3月には、東京主要5区の大型オフィスビル空室率は約8.7%と
まだ比較的高く(直近のピークは2010年中の約9.8%)、中央区は10%を超えていました(資料にも依るでしょうが)。
それから空室率が減り続けたにも拘わらずトリトンYのリーシングが多少長引いたのは、
テナント獲得競争が激しかったから(過度な値引きやフリーレントがあったかもしれない)と
みることもでき、トリトンYがそれほど競争力がないわけではないと思います。

143 :名無しさん:2016/06/18(土) 16:53:37.75 ID:sCAEtvmI
インベスコのテナントリーシングに関しては、例えばCSタワーから大口テナントが退去した
時には、半年後に全床(約8056u)を賃料増額などの良好な条件で埋め戻しました。
また住商が退去するのは(もしあったとしても)2018年秋頃で、その前に少なくとも一回は
500億円規模の物件取得があるはずですから、住商退去の影響はさらに少なくなるはずです。

その間には格付けの取得やグローバルインデックス(MSCI指数?)への採用等も目指すそうです
から、もしそうなれば評価も上がるでしょう。
将来のことはよくはわかりませんが、そう悲観することもないと思いますけど。


144 :名無しさん:2016/06/18(土) 21:59:20.56 ID:sCAEtvmI
先ほど書き込んだことの補足になりますが、TOPのトリトンYのリーシングがやや難航したのは、
厳しいテナント獲得競争でぎりぎり妥協できる賃料を提示するテナントを見つけるのが難しかった
からだと思われます。実際、住金退去後に入居したテナントの賃料は相当安くなっています。
トリトンZについても同様で、ここの現在の賃料は取得当初の賃料よりも大幅に安くなっている
と思われます(こちらは賃貸収入は非開示なのでNOIから推測)。
その様なこともあって、TOPの持つトリトンY,Zは多額の評価損を出しています。

しかしながら、インベスコのトリトンZに関しては、大幅に安くなった賃料を初めから前提として
取得していますので、床面積はTOPのものと同一であるにもかかわらず取得価格は半額未満であり、
すでに評価益が出ています。
オフィス市況が改善している今は、賃料がこれ以上の大幅安になる可能性は低いのではないでしょうか。

145 :名無しさん:2016/06/21(火) 07:48:58.72 ID:hV2UwPk6
500億円規模の増資ですか…怖いですね。
運用報酬は総資産額に連動する部分が大きいですから、投資口価格が低迷していても強行される
可能性がありますね。
しかも、取得価格の1%も報酬として受け取れるので増資の誘惑は益々断ちがたいでしょう。
投資口価格が回復していればいいですね。


146 :名無しさん:2016/06/21(火) 10:07:00.80 ID:9kHmti6o
ありきたりの言葉で言えば、「自分の許容できるリスクの範囲内で最も良いと思う投資をする」でしょう。
もし悲観的な予想しかたたないならば、投資は控えたほうが良いと思います。

147 :名無しさん:2016/06/24(金) 18:25:17.21 ID:6XSglF3I
シンジケートカバーが1200ちょっとか…やべ、あてが外れた


148 :名無しさん:2017/01/15(日) 14:22:09.63 ID:uDawaJ9+
6株購入....ようやく・・・

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